新讯网官方唯一联系电话：15001380073 “现在的市场，不缺酒店，缺的是‘能赚钱的好酒店’”。接受迈点采访时，臻庭集团创始人陈雷一针见血指出当下酒店市场的痛点。
过去两年，中高端酒店市场的关键词只有一个：卷。
据行业数据显示，过去五年中高端酒店赛道客房供给年均增速稳定在20%以上。品牌数量还在增加，RevPAR却在往下走。头部集团一边提速扩张，一边批量关闭低效门店。投资人对中高端项目的热情仍在，但真正落地的项目，回报模型越来越难算。
在这种多数人忙着卷价格、卷服务的情况下，那些选择在“卷”之外找路子的品牌，反而值得多看一眼。
臻庭酒店，正是其中的代表。成立于2020年，截至目前在营门店10家，数量不多，但家家都是当地的标杆。从经营数据上看，其RevPAR区间维持在300元-600元，部分门店达到600元以上。
这种“慢”的选择，是陈雷对品质的坚持。在采访中，他一再强调：“我们只做好店。”
什么是好店?陈雷将其定义为“不坑投资人、不糊弄客人、服务好、品质好”的酒店。
这也是其创办臻庭的初心。
2020年适逢行业洗牌期，疫情带来的不确定性让很多人望而却步。在别人眼里是风险，在他眼里恰恰是机会——一批好物业可以拿到手了。
更重要的是，市场的考验让此前的市场泡沫破灭——那些靠位置吃饭、没有精细化运营能力的高，酒店开始亏损，反倒是那些有流量思维、有私域运营能力的品牌活了下来。
而这，正是陈雷及团队所擅长的。“我们是从桔子出来的，骨子里刻着精细化运营的基因。很多品牌是面子做得好，大堂气派，但后台一塌糊涂。”
于风浪中创立，考验企业的韧性，更考虑企业的定力。
创业前三年，臻庭宁波店、福州店的入住率始终维持在85%以上;2023年报复性反弹，臻庭吃到了红利，相继在杭州、上海、苏州等城市扩展多家标杆店;2024年至今，市场进入“价值回归”的理性期，大多数中高端品牌在价格战的泥潭里挣扎，臻庭依然保持着相对平稳的经营表现。
这种“平稳”，在当下更成了一种稀缺能力。
而保持平稳的底气，来自产品。臻庭的定位叫“新世代城市绿洲酒店”，卡在中高端的价格区间，但主打的是一种轻疗愈的体验逻辑。
这个定位背后有一个很朴素的逻辑：中高端客群的需求，正在从“睡个好觉”往“住得舒服、愿意多待两天”迁移。这部分客群，愿意为体验付费，而不是只为地理位置付费。臻庭要做的是抓住这部分需求，而不是在价格上和所有人竞争。
为此，臻庭围绕“体验”下足功夫，例如，为城市旅人保留一块心灵栖息地——宁波店在天一广场的市中心，餐厅中间留了块绿地;福州店庭院内是一棵百年古银杏树，不是移来的，而是围绕它设计了一个庭院;杭州西湖店，，在屋顶做了个花园。“我不可能像网红酒店那样把整栋楼种满树，投资太大，运营成本和回报对不上。但进到店里你一定能看到绿植，能感受到那种舒适。”陈雷说。
除此之外，臻庭酒店客房配置了精心挑选的茶具与茶叶，核心也是想让客人得到放松。
但真正让“城市绿洲”立起来的，不是绿植和茶，是服务。
福州店开业不久，有客人带孩子来烟台山玩，小朋友傍晚发烧了。前台知道后，冒雨出去买退热贴和儿童布洛芬，同一时间，客房阿姨在熬粥。那位客人在点评里写了七个字：“酒店里的海底捞。”
这件事让陈雷想明白了一个道理：暖心服务不是完成标准化流程，是在与客人互动的每个细节里，真正看见那些没说出口的需求。“它要求我们超越规程，用心去感受，用行动去关怀，让服务成为有温度的连接。”
还有一个细节：臻庭不用AI做无人前台。陈雷的态度很明确——前台可以高效，但不能没人。“社恐的客人你不打扰他就是了。但客人需要帮助的时候面对一台机器，酒店的档次感就没了。”
这些产品细节背后，是陈雷所说的“降维打击”——“我们是做高端出身的，用高端的服务标准来做中高端，同时用精品酒店的成本控制逻辑去算账。消费者拿到的是高端酒店的松弛感，投资人拿到的是中高端酒店的回报率。”
很多品牌大堂气派，但人房比降不下来、能耗控不住。臻庭每个店长考核的第一指标就是单房收益和人房比。这种“底层算账能力”，是团队从精品酒店时代带出来的本能。
在客群上，臻庭，抓两类人。一是亲子家庭——“没有孩子的时候，人忙着赚钱，有了孩子之后，休闲出行才真正开始。”臻庭的亲子房不是加张小床，而是考虑多孩家庭的实际需求，两张大床能拼在一起，上下铺和阁楼式也在尝试。二是长住客人和高隐私需求客群——他们在中小体量酒店里反而觉得更安全、更安静。“我们做的是格调，是让人能真正休息下来的环境。”
臻庭创立之初的策略是“能拿的就拿”，尽快把规模撑起来。但2024年之后，陈雷主动踩了刹车。
“以前是拿60分的项目，现在我希望拿80分。如果是60分的项目能挣钱，趁它还能卖，我就卖掉。”
这个转变的背后，是对市场的重新判断：中高端供给已经过剩，接下来会有一批店撑不住——倒闭或者翻牌。在这个节点盲目扩张，拿到的可能都是别人不要的物业，进去之后发现周边价格战打得根本没法挣钱。
臻庭现在的逻辑就一个字：等。等核心位置的物业，等那些品质好、只是经营不善的存量机会。
在城市选择上，臻庭的打法是“做深华东，深耕长三角”。这些地方经济活力够强，商旅和休闲需求并重，契合“城市绿洲”的定位。下沉市场，陈雷表示“暂时不去”。陈雷去看过三线城市甚至县域市场，发现当地高端酒店的价格天花板清晰可见——“入住率可以远超当地同等酒店，但价格上限被锁死了，投资模型算不过来。”
在这样的判断下，臻庭对“什么样的物业能挣钱”已经有了一套清晰的标准：客房数50-120间，太大出租率难保证，太小撑不起营收，位置锁定核心城市的商务核心区或热门旅游目的地;存量翻牌改造单房控制在5-8万元，毛坯新建不超过12万元。“视物业原有品质而定，太差的物业，我宁愿不做。”
物业之外，臻庭对加盟商也有一套自己的逻辑。目前10家在营店中，直营和加盟各有比例。陈雷的态度很明确：加盟商来，是要挑的。
这种“不急着要”的态度，反而让臻庭在加盟商关系上走出了一条不同的路。他们在法律层面签《近距离保护条款》，承诺不在已有门店的合理辐射范围内开设同品牌门店——这在连锁酒店行业里并不多见。管理费主动设上限8%，而行业里叠加店长工资往往超过营收的11%。“这不是作秀，是因为我们算得过账。精细化运营把成本降下来，新零售和非房收入把利润做上去。”
行业里有一种常见做法：你开了六到八年，品牌出了新版本，你必须升级，否则淘汰。臻庭不这么做。“你经营得好好的，为什么要再投一笔钱?”对于犹豫的加盟商，臻庭甚至愿意签试用期——先合作一年，做到约定的RevPAR水平，继续;做不到，和平分手。“只要给我们时间，用实际经营数据说话。”
这条路代价明显：规模增长慢。但留下来的加盟商黏性很强。舟山店是臻庭最早的加盟店之一，合作快六年了。从最早只是换了个牌子，到后来主动出资按臻庭标准做了全面改造，投入了六百多万。
而最终说话的，还是数据。
臻庭给出的，预期是5-6年。陈雷坚持不往少了说，他更愿意把真实的经营数据摊开。
上海百万石温泉酒店，臻庭接手后通过运营赋能，不仅上了抖音热销榜，2025年年底单月营收从200万+突破到300万，2026年2月站上了340万;杭州西湖湖滨店，几十间房，，位置加，服务，RevPAR长期维持在600元以上，节假日一房难求。
“这证明了我们‘小体量、高坪效’的模型是跑得通的。”陈雷更愿意把账算细：租金、物业费、OTA占比、会员占比、人工、耗材、水电——全部摊开，做成测算表。“算下来五到六年能回本，就做。回不了本，我劝他别做，或者我们干脆不做。”
陈雷对国内中高端市场未来3-5年的判断，一句话就能说完：会有一批店倒下来，淘汰完之后才会有反弹。
现在的无效投资还在继续——有些是信息不对称，投了一个大概率亏损的项目还做梦能赚钱;有些是有指标要投，不管市场需不需要。“等这批店投完了，运营亏损了，养不动了，关掉或者翻牌，那时候才是真正能拿到好物业的时候。”这个窗口，他判断在3-5年之后。
所以，现阶段臻庭的策略就一个字：守。
不急着出手，但密切盯着那些品质好、只是经营不善的存量物业。等行业里这批物业占了近七成的开业五年以上的存量酒店撑不住的时候，臻庭去接。“那些干了八年、十年酒店的人，有经验。他知道哪个品牌真的能帮他赚钱。我们就是要找这部分人。”
而在国内市场等待窗口期的同时，臻庭在2025年之后，战略上多了一个方向：出海。
契机来自一次行业活动。马耳他作为嘉宾出现在相关论坛上，陈雷随后参加了中国文商旅企业品牌出海马耳他，团，实地考察了当地市场。马耳他吸引他的点很具体：政局稳定、对华友好、酒店行业协会对总量有管控不会盲目扩张、中国是其人均消费，的客源市场。“占比不高，但单价高，当地对中国游客和投资的态度很友好。”
但陈雷对出海的态度异常务实。“小规模出海”。他的思路和别人不一样：先收购当地已经在赚钱的项目，不派空降团队去接管运营——保留原有的当地运营团队，派自己的人过去，不是去管人，是去观察、去学习，慢慢把东方服务的理念嵌进去。“海外投资和品牌出海不是短线生意，需要有长久的计划。”
目前臻庭在马耳他已带回几个有价值的线索，包括高端度假物业改造项目，正在做可行性分析。
国内和国外的节奏，陈雷是放在一起来看的。臻庭曾经的目标是在国内快速做到一定规模，但陈雷现在把节奏放慢了。“我现在不敢铺得太快。三年内，境外三、四家，十年可能到几十家。在这个总量基础上，哪块市场有机会就往哪块走。不能只盯着一个市场。”
除了马耳他，他还在看泰国、越南，也在关注日本和欧洲。前提只有一条：政局稳定。“有些地方是个火药桶，那就别去了。对华人不太友好的地方，也别投。”
他还讲过一句不太像创始人会说的话：“过去二十年是规模为王，未来二十年一定是品质为王。”在一个所有人都被规模叙事推着走的行业里，这句话本身，就是臻庭的战略。
在中高端酒店集体焦虑的新时期，臻庭提供了一个不一样的样本——不追规模、不卷价格，而是坚持做品质，把体验做深，聚焦“人”的需求与关系经营。
这条路能走多远，时间会给出答案。
