投诉电话：15001380073 疫情的爆发好像给我们按下了暂停键，交通不再堵车，商圈不再火热，吃个外卖都成了一种奢侈。人们消费貌似被冻住了，这对商家的冲击可谓致命。
疫情下，各行各业都面临着“生死大考”。而房地产涉及的上下游产业非常多，如果有断供的现象发生，就会进一步影响金融市场的稳定。前段时间西贝发出的现金流只能支撑三个月的微博也受到了社会的广泛关注，我们忽然意识到，疫情下的各行各业都面临着，的考验。
房地产作为重要的资产类别，疫情对其影响到底有多少？
举些例子。譬如商场，疫情让商场失去客流，没有客流就会影响营业收入，收入少了盈利自然不能保证。租户交不起租金，大型商场的营收也会被影响。住宅型的同样，因为复工延期，房产项目就无法按期开工，进而影响到销售进度。
无论是商业地产还是住宅，它的上下游产业非常多，如果地产出现断供从而造成违约，会进一步影响金融市场的稳定。在这个时候我们看到国家紧急下发了支持政策，明确了对受疫情影响暂时失去收入来源的人群灵活调整其住房按揭、信用卡等个人信贷还款等安排，合理延后还款期限，这些举措都有助于房地产与金融市场的企稳。
虽然有政策的支持，但疫情对房地产市场的影响依旧存在。2020年1月百强房企销售额5097亿元，较2019年同期下降了12%左右。
为了让投资者更详尽的了解疫情下的房地产市场变化，我们邀请宜信财富全球房地产投资母基金管理合伙人陈强华做客财富夜话特别策划——《投资7日谈》，为大家解读疫情下的房地产市场和2020年的投资趋势。
陈强华
宜信财富全球房地产投资母基金管理合伙人
• 现任宜信财富房地产母基金负责人。带领新加坡和中国两地的地产投资团队，打造多业态、跨地域的地产母基金投资与项目跟投，直投能力；
• 富有20年的另类资产投资经验，曾负责国际主权基金内的全球母基金投资，投资组合超70亿总值，涵盖欧美及亚洲市场；
• 具有丰富房地产直投经验，过去10年投资的房地产项目规模超过150亿人民币，涵盖住宅、写字楼、商场、工业和教育地产等业态；
• 直投和管理的项目均位于核心城市圈，深悉中国超一线城市、二线城市，和东南亚房地产市场；
• 拥有CFA特许金融分析师与 FRM金融风险管理师的投资专业认证。瑞士洛桑国际管理学院 MBA 硕士学位；
• 曾在新加坡财富管理学院 Wealth Management Institute 以客座教授身份在财富管理硕士班上授课地产金融投资。
Q1
疫情会对房地产行业带来怎样的影响？
陈强华：短期而言，我们认为疫情对房地产市场会带来负面影响，但是长期来看影响有限。短期内房地产的物业价值会受到负面影响，但不同的地产资产类别受到的影响程度不一。如零售和酒店类物业会受到隔离措施的直接冲击，但办公写字楼所受的影响则较少。而物流地产数据，的重要性和需求在疫情中凸显，将持续具有突出的配置价值。
此外由于商业活动的取消和放缓，在建项目和改造项目的施工期、住宅销售的周期都将受到影响而延长，造成额外的成本增加。整体来看疫情持续的时间越短，对整体经济的影响越小，房地产市场恢复的速度也将迅速。
中长期来看，地产价值在短期下调后将会有很快的复苏，房地产保值增值的特点会从短期的波动中的凸显而出。就如2003年在SRAS的影响下，地产价值在12个月内就已复苏了。
Q2
此次疫情对房地产的影响是否可控？如何投资才能将风险降到，？
陈强华：
在现在这种情况下，我认为风险和价值影响是可控的。最主要的原因是来自于母基金良好的资产配置策略，此次疫情对于我们全球房地产母基金现有的投资组合影响将较为优先。
首先宜信全球房地产母基金在区域上和资产类别上的分散化配置，所投优质物业的保值功能，以及所采用的价值创造的投资策略都有一定的抗风险能力；此次由于房地产的长期投资，因此疫情对于房地产母基金的短期影响还是可控的。
目前在我们的投资组合内，配置中国大陆与香港特区的零售和酒店资产有限，少于5%的占比。因此对于全球房地产母基金的影响也将是有限。此外今后的投资策略中也会更多的关注健康医疗、养老相关的地产投资项目，以此来获得一个更好的收益预期。
Q3
针对本次疫情，宜信财富全球房地产母基金的投资团队做了哪些应对？
陈强华：疫情隔离的是病毒，但并没有将我们的心隔离。
疫情爆发后，我们全球房地产母基金的投资团队反应迅速，与各在投的基金管理人已经保持了密切沟通，评估对投资组合的影响，并积极讨论应对的措施。由于当前疫情还在发展变化的过程中，并且有向周边国家扩散的情况出现，因此对在投项目的影响程度还未做到最终的判断。而我们的投资团队也在时刻关注疫情的发展，及时调整策略，力求将投资风险控制到最小。
同时我们也肩负着自己的社会责任，与合作伙伴们携手积极的投身于支持抗击疫情的工作中。据不完整的统计，宜信房地产母基金合作伙伴们，如铁狮门、IDG资本、中金资本、龙湖集团等，也纷纷在第一时间向疫区捐款捐物，共同的支援抗击疫情的工作。在此也特别感谢我们合作伙伴们的爱心于公益心。疫情的爆发让我们更加的意识到科学配置、分散风险、专业投资的重要性。
疫情所带来的不确定性，更加提醒所有投资人必须做好全球资产配置，我们年初发布的宜信财富资产配策略指引报告中就强调，要面对不确定性增加的时代的对策，这才能有效的分散和面对不确定性所带来的风险。
Q4
2020年中国乃至全球的房地产市场，有哪些投资机会值得关注？
陈强华：房地产作为保值增值的资产类别，这在接下来的10年里应该都是不变的。我们投的房地产母基金是地产股权基金，这些我们实际的标的是以实际资产绑定的，这些资产带来投资，对于投资的价值带来很明确的稳定性，对于抗风险也有一定的能力。
此外我想说说海外房地产的投资，接下来我们会看到三个大变化：金融危机带来的变化、科技带来的变化和时代带来的变化。
先谈金融危机带来的变化。金融危机后，欧美市场特别是发达市场银行的融资收紧，对开发量的收紧，因此过去的10年新增的办公楼供应量少了很多。经济复苏后，我们还是可以看到今天的欧美市场核心办公楼空置率下降，租金上涨，这个令人意想不到。
10年前的金融危机是由美国的房地产泡沫而引发，这一次泡沫还没有产生，而且基本面还是非常稳健，它的供需还是非常健全。
第二个是科技带来的变化。举个例子，我们看到的现在物流的需求，也知道全球的房地产在物流仓库有庞大的需求，这是因为科技的转变使零售业从实体商业转移到电商，物流产业链的升级带来了很大的变化。
第三个是时代带来的变化。我们现在进入反全球化时代，，的影响是对投资带来的不确定性，面对变化带来不确定的风险，必须将以房地产作为全球的配置，这个可以作为风险的规避和风险分散的工具。
这些变化宜信财富过去5年已经作出前瞻性洞察。当时我们作出前瞻配置的决策，最主要在投资组合当中超配了办公写字楼和物流地产，这使得，在这几年获得很好的回报还有现金收益。
接下来的10年在海外投资方面可以侧重这几个策略。首先因为人口结构性的变化，传统的住宅需求转移成长租公寓的需求，加上养老公寓的需求和物流的投资。
我来的中国地产市场我觉得有三大改变，一个是个人买房投资的时代已经过去了，第二个是由刚需、内需所推动的投资机会，第三个是增量变成存量的投资模式，看好存量物业改造升级，提升价值创造价值的投资。今后中国资产将会是海外投资者的核心资产，我们可以看到海外资金纷纷在这里布局，为投资者带来新的国内投资机会。
未来十年，国内房地产的投资最明显的变化将是专业化、机构化还有基金化，我们很期待可以把这些表现优秀的产品和母基金继续带给我们的客户。
