投诉电话：15001380073 今年3月，景瑞控股低调的将商办平台锴瑞办公和悦樘公寓平台整合为景瑞不动产，清晰了景瑞不动产的战略定位----聚焦城市更新及适配土地，强调稳健盈利下“有质量”的规模增长。
同样是3月，景瑞不动产在市场极其低迷的时候，成功交易了一单大宗交易---北京景瑞NAGA上院项目，虽然很低调，但高达70%的获利退出还是引起业内不小的关注。
值此第五届资管峰会即将开启之际，睿和智库发起人韩玮烨专程奔赴上海，与景瑞控股合伙人、助理总裁、景瑞不动产总裁耿俊峰先生进行了一次关于“不动产资管未来”的深度对话。
耿俊峰先生
景瑞控股合伙人、助理总裁
景瑞不动产总裁
新政重压之后——盘活资产，形成良性循坏
问：前一段国家针对行业发布的“三条红线”的政策，震动不小，对此您有何看法？
耿俊峰：国家控制负债率、三条红线等一系列政策是非常正确的，方向也很明确。对于过往靠高杠杆高负债、表内表外双重融资的这种类型的企业来说，压力会比较大一些。
这一政策的长期影响是：
第一，抑制房企继续高杠杆高负债进行规模扩张，让行业回归到正常的市场融资水平；
第二，对于过往负债情况比较健康的企业而言是相对利好，大家能够沿着过往相对稳健可持续的道路继续发展。
景瑞不动产旗下持有类的业务，一直都没有靠高杠杆去解决规模发展的问题，我们还是希望将地产持有类的基金业务作为核心，所以，多数操作都是股权类的。对于景瑞来讲，更加倾向于将看好不动产业务的长线资金进行整合，去获取长期稳定的可持续的回报。我们还是希望能够把整个经营的价值赋予到物业经营的现金流的价值当中去，这也是景瑞不动产最初的核心出发点。
景瑞不动产旗下办公项目实景图
问：公募REITs的推出对于景瑞不动产的未来布局是否有价值？
耿俊峰：如果公募REITs能开闸，对于不动产行业来说肯定是“喜大普奔”的一件事情。然而，景瑞的业务逻辑并不是建立在国内的公募REITs一定落地的前提之下。因为我们属于长期的资金，可以长期去持有。通过每年的租金的稳定的增长以及物业价值的提升，无论是在海外还是境内退出，它都是资产包的概念。
景瑞不动产旗下公寓项目实景图
问：今年年底到明年年初，算是抄底的好时机吗？
耿俊峰：可能个别项目会出现跳价的情况，但现在没发现普遍意义上的跳价。比如说在经营的项目，现在我们张江的一个独栋写字楼项目在退出，在有合适价格的情况就选择退出，没有合适价格就继续经营。就这个项目而言，它的现金流能够覆盖贷款；对于整个集团而言，也不缺少这一两个亿的资金。如果没有更好的抄底的机会，没有必要用现有的优质资产去做换仓。
问：目前国内的大宗交易市场并不活跃，造成了大宗交易难的现象，您怎么看待不动产退出的难题？
耿俊峰：这其实是一个悖论。未来能够持有起步大几十个亿的这种核心资产，能终极退出的也就是险资，只有险资可能会接这种类型的项目，纯外资也接不起这种类型的项目。过程当中，很多中型标准的项目基本上是在外资和外资之间或者外资和国企之间“倒手”，它是一个市场。每年大家都有投资的任务，也有退出的任务。这是因为大家对于物业时点的价值、未来的增长空间、整个行业的增长空间可能会存在判断差异，有价值判断的差别，就会有交易的机会。
今年上海的大宗交易的确算是阶段性的低点，但明年有机会至少恢复到前年的水平，原因有两方面：
第一，外资非常看好中国市场，尤其是在这次疫情之后，外资认为中国的治理能力、经济恢复能力要远远强于其他国家。
第二，原来在整个中国的投资计划，大家的投资欲望都是非常强烈的。如果不去投资相当于零收益。只要进行投资，不管是几个点的收益，它都是存在收益的。
聚焦价值创造
问：景瑞不动产去年起就有组建基金的计划，目前进展如何？
耿俊峰：景瑞不动产在今年的6月份的时候，和一家美元基金签订了战略合作协议，目前我们组建的这支基金主要以长租公寓为战略型业态，计划在今年年底或者明年年初会正式对外公布。同时，我们也一直在寻找可以合作的项目，现在已经有大约十多个储备项目，其中能达到投资条件的项目有4个，正在进行，谈判和落地。
问：未来，景瑞不动产会不会有一些商业不动产方面的投资计划？
耿俊峰：其实我们目前在上海已经有商业类的项目，它属于一个社区商业项目，整个项目大约有10万平方米的体量，其中，商业部分4万平方米，写字楼占了4万多平方米，酒店是1万多平方米，预计12月底正式收工，现在已经进入招商阶段。
在招商的过程中，我们能感受到最近两个月商业的活跃度已经迅速恢复了，商业部分的活跃度非常高。目前有不少品牌已经签约，例如：特斯拉、好乐迪等，预计12月底能完成70%左右的签约率，明年的4、5月份，基本可以做到满铺签约。
瞄准市场 择善而从
问：景瑞不动产在未来的战略定位是什么？在行业当中又将扮演什么样的角色？
耿俊峰：今年通过频繁的与国内外资本的深度交流，以及对现有项目经营能力的反复打磨，坚定了我们做不动产资产管理的长期决心。与房地产开发不同，不动产行业不依赖高杠杆，也不是“靠天吃饭”的行业，它具备稳定且可增长的长期可持续性盈利能力。并且这个行业在中国尤其是国内的一二线城市是朝阳行业，我们认为布局朝阳型行业，企业跟着行业共同成长、发展，势必能获得长期的跨周期红利。因为在行业发展的过程中企业会经历能力、资源、产品、团队、方法论等各个层面的积淀，这比在这个行业兴起以后再进入要有优势。
经过一年的时间，我们对这个行业也进行了总结：
一是稳定增长。以长租公寓为例，在经营的过程中，经过实际的论证，包括今年受疫情影响的情况，每年5%-6%的租金增长是完全能够实现的。租金其实可以看作为一种消费，5%-6%的租金增长在大家的可接受范围内，因为普遍的物价每年也都在上涨，5%-6%与国家的通胀率基本保持在同一水平。
二是资源的匹配，景瑞不动产的综合融资成本大约在8%-9%，这种情况下去，率在5%-6%的生意肯定是不合适的。资管公司要管理资金和资产两个方面，就资金来说，可能是长线的、股权类的大型LP，我们要找到看好这个行业的、大型的LP能够进入，共同发展。
在这一年的时间里，我们与各外资机构深入沟通的同时也进行了分类，哪些是不看好这个行业的，哪些是持观望态度的，哪些是机会性投资，哪些是战略性的。在战略性的资源当中，现在有一到两家已经与景瑞达成了深度合作模式，这种合作不仅仅是资产上的捆绑，而是平台的深度捆绑。未来，我们希望能将这个平台做成独立的、纯轻的、能够单独做IPO的资管平台。
在项目选择上，坚持投资初心非常重要。今年景瑞不动产团队关注的项目至少有100多个，但最终符合投资标准的并不多。最近进入签约意向的有4个，下一步可转化的签约项目大概有7-8个。这些项目大多数都在上海，我们的主要精力还是以上海为主，先将上海发展起来再往其他地区扩张。
从开发企业的高管转型为不动产资产管理人，耿俊峰总的转身，也是未来地产人转型的一个缩影。继续做开发商高管，他驾轻就熟，转型成资产管理人的跨度极大。从操盘几十亿的开发项目，到现在细抠每个运营环节的成本，重组团队运营逻辑，期间经历的艰难、汗水和委屈，他虽未谈及，但可想而知。
所谓长期主义，就是基于未来做难而正确的事情。景瑞不动产明确的定位是要做资产管理公司，未来的盈利来源于这只团队全链条的专业能力打磨。
未来已来，一切都刚刚开始。
