投诉电话：15001380073 8月24日,正荣地产由董事长兼行政总裁黄仙枝领衔,线上举行2020年中期业绩投资者发布会。
正荣地产2018年销售首破千亿,去年开始由高增长向高质量发展转型。今年业绩会上,黄仙枝重申,财务安全性、盈利和规模这三个关键指标,每一个都至关重要,公司始终将财务安全作为发展的基石。
(左起:刘伟亮-执行董事兼副总裁、黄仙枝-执行董事、董事长兼行政总裁、欧国伟-非执行董事)
此前4天,住房城乡建设部、人民银行在北京召开，房企座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。会议针对，房企的资金监测和融资管理,推出限制融资的“三条红线”:
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;
2、净负债率大于100%;
3、现金短债比小于1倍。
“三条红线”很快激起地产界轩然大波。楼市资本论发现,百强上市房企的踩线率,竟然高达80%。然而,半年报显示,追求高质量发展的正荣地产,，地避开了“三条红线”,确立了千亿房企财务健康新典范。
【一】财务健康,，避开监管红线
房地产是资本密集型行业。中国上市房企去年负债总额已经超过15万亿,行业资产负债率高达84%,今年新冠疫情冲击下,房企融资规模超过7000亿,负债进一步增加。监管部门为防范金融风险,不得已而推出限制融资的“三条红线”。
在楼市资本论看来,正荣之所以，避开“三条红线”,并非出于外部调控高压,而是基于企业自身高质量发展的内生行动。
(陈伟健-执行董事、副总裁兼财务总监)
在此前的规模扩张时代,正荣地产曾因追求业绩高增长,净负债率在2017年一度高达183.2%。2018年成功登陆港交所并如愿跨进千亿门槛后,正荣推出2019-2021年“新三年战略”,加大力度去杠杆,由高增长向高质量发展转型。今年是转型第二年,从半年报看,成效卓著。
先看资产负债率。上半年,正荣地产的总资产约1923.97亿元,总负债约1591.61亿元,资产负债率82.73%。其中合约负债465.14亿,将之剔除后的资产负债率为58.55%,远低于70%的红线。
再看净负债率。正荣过去两年净负债率大幅走低,已经从超过100%回落到75%左右的正常状态;今年上半年再降3.8个百分点,下调至71.4%,远低于“净负债率大于100%”的监管红线。
，看现金短债比。正荣目前在手现金335.8亿元,未来一年到期的总债务为190亿元,现金短债比2.1倍,远高于红线要求。楼市资本论研究院发现,目前百强房企平均现金短债比为1.64倍,其中1/4现金短债比小于1,正荣的财务健康指数,放在整个地产界里都是最安全的。
如今,“三条红线”已成为公众评判房企财务是否健康的标准。正荣，避开“三条红线”标志其财务指数全部达标,在千亿房企中堪称凤毛麟角。
很多房企都以财务安全为运营目标,但在楼市下行、行业竞争和疫情冲击的大环境下,难以如愿。正荣能成为千亿房企的财务安全典范,一方面得力于销售回款,上半年权益销售回款约202亿,回款率达到70%;另一方面也是债务结构持续优化的结果,在目前636亿总有息负债中,短债占比仅30%,相较2019年的34.2%大幅下降。
亚布力智库，专家陈旻认为,今年无疑是行业洗牌年,但是风险和机会都在叠加,远离“三条红线”则让正荣获得更多超预期的机遇,比同行拥有更大的发展主动权,实现强者恒强。
按照“三条红线”高压下的房企融资新政,正荣可以拿到新增贷款15%的，限额。目前,正荣已获银行战略授信额度2500亿,发改委美元额度3.5亿美金,小公募额度10亿元,此外还有美元债点心债、双边贷款、ABS等额度。正荣不但成功实现了融资渠道多元化,而且融资成本进一步下降,从去年的7.5%降至上半年的7%。
综合以上,楼市资本论可以判断,正荣目前财务状况非常健康,在千亿房企中可以说出类拔萃,监管部门的融资新政对他们的影响,几乎可以忽略不计。
【二】净利润增长8.1%,不因规模而牺牲盈利
在财务安全的基础上,正荣地产的经营效率明显改善。
据半年报,正荣上半年实现营业收入145.42亿元,同比增长6.5%;毛利润29.54亿元,同比增长6.51%;净利润为12.7亿元,同比增长8.1%;实现核心纯利11.48亿,同比增加8.3%。受新冠疫情影响,全球主要经济体都陷入衰退,中国上半年GDP同比下降1.6%。在这种大背景下,正荣仍能录得6.5%的营收增长和8.1%的利润增速,可以说非常难得。
值得注意的是,上半年,正荣地产的净利润率为8.8%,毛利率20.3%,与去年同期持平,在业内仍属于较低水平。
楼市资本论发现,原因在于,正荣处理了一批成本较高的旧存货,由于这批存货的毛利率偏低,从而影响到整体毛利率下降。在新项目的选择上,正荣更关注周转效率、利润规模和内部收益率IRR,可以预期,处理完旧存货后,其毛利率有望在一两年内提升到22%-25%的区间。
中期业绩会上,黄仙枝表示,公司2019年-2021年发展目标定位于追求可持续的高质量发展,努力实现财务安全、盈利和规模之间的平衡与提升,绝不会因为规模而牺牲财务安全、牺牲盈利。
楼市资本论认为,从以上表述来看,正荣的运营效率和盈利水平,未来还有很大的改善空间。
【三】半年销售560亿元,权益占比稳步提升
虽然正荣不再把规模看成是，的发展目标,但销售规模毕竟代表了公司未来业绩,管理层仍然期望以一定的规模效应,带动综合效益的整体提升。
据半年报,正荣对规模增长的追求,表现在三个方面:
一是销售。
上半年,正荣地产合约销售金额559.93亿元,销售面积365万平方米,平均售价为15321元/平方米。虽然销售额比去年略有下降,但已完成全年1400销售目标的40%。随着下半年更多新货推出,正荣有信心完成全年目标。
正荣布局长三角、海峡西岸、环渤海、华中、华西及粤港澳六大区域,从区域销售贡献来看,长三角占比46%,高居首位;其次是海峡西岸经济区,占比25%;中西部合计达到16.1%;环渤海为12.4%。总体来看,苏州、南京、合肥、福州、长沙、西安、武汉、济南、天津等新一线和强二线城市,销售贡献占比达到了77%。
二是拿地。
上半年,正荣地产继续实行“区域深耕”的策略,期内共获得19宗地块,总地价177.82亿元(权益地价122.97亿元),预计总建筑面积为302万平方米。其中分别有52%及26%位于其长期深耕的长三角及海峡西岸,表明这两大区域仍然是正荣的投资，。而在其它区域,正荣会加强研判,基于项目合适的利润而择机进入。
三是权益。
正荣此前销售权益偏低,去年仅为51%,今年由于提高了项目权益比,销售权益可望提升到59%。
从半年报来看,截至2020年6月底,正荣地产在全国32个城市拥有198个项目,土储建筑面积2740万平方米,货值4700亿元,土储权益占比由上年末的55%上升至58%;其中上半年新增土储权益比例为73%。
楼市资本论注意到,正荣今年新增的32块土地中,有21个是合作项目,权益占比在60%-70%之间,预期未来的联营项目,正荣权益比例仍然会维持在60%-70%的合理区间,使权益占比稳步提升。
亚布力智库，专家陈旻表示,在充足销售货源、较高去化率以及重仓高能级城市等有利因素支撑下,预期正荣今年可以顺利完成1400亿的销售目标。
在财务安全的基础上,追求有利润的规模增长,正荣上半年面对新冠疫情冲击,业绩表现可圈可点,成为房企转型高质量发展的成功样本。
如今,以监管部门融资新政划定的“三条红线”为标准,正荣财务数据全面达标,又确立了千亿房企财务健康新典范。
在楼市资本论看来,这一切,都应归功于富有先见之明的“新三年战略”。可以预期,以高质量发展为导引,随着运营水平和核心能力的持续提升,正荣也将在疫后新一轮行业大洗牌中稳步前进,占据更有利位置。
