联系方式：15001380073 “中长期看，我觉得房地产市场发展前景还是广阔的，潜力还是很大的。”5月8日，在钜派投资集团联合主办的第七期“陆家嘴资本夜话”活动上，如是金融研究院，经济学家管清友博士对中国房地产市场做出如上评价。
管清友认为，中国房地产市场已经整体上从黄金时代步入到了白银时代，但不可能发生日本式的房地产崩盘。
金融研究院，经济学家管清友博士
尽管中国房地产存量确实已经很大了，人均居住面积40.8平米，达到了发达国家的水平，但中国人达到发达国家的水平，就满足了吗?没有，中国人天然就喜欢住大房子，喜欢买田置地。同时，还有一个值得注意的问题，就是有一个梯度的住房改善需求:县城的想到市里，市里想到省城，省城想到北上广深。房价的过快上涨反映了社会阶层的分化，反映了收入差距和财富差距。
Part 1 小周期：微调的开始
5月8日，由钜派投资集团、陆家嘴金融城发展局、中国金融信息，等机构联合主办的“陆家嘴资本夜话”第七期活动在中国金融信息，举行。知名经济学家、如是金融研究院，经济学家管清友博士做主题分享。主题分享前，上海股权投资协会秘书长苏晓悦女士、中国金融信息，总裁助理潘恒宁先生分别致辞。
上海股权投资协会秘书长苏晓悦女士
管清友博士分享的主题是：“微调的开始：2018会是拉长的2014吗?”主题分享分两个部分，一是现在的小周期：微调的开始;二是未来的大周期：核心的时代。
过去十年，我们经济周期变动挺大。特别是最近五年，很多人讲经济周期消失了，但金融周期又非常明显。
2012年以来，我们经历了哪些周期?上图显示了我们过去五年经历的情况：2013年的货币市场非常好;2014年债券市场是不小不大的牛市，中小板、创业板表现不错。同时，2014年下半年到2015年上半年，多少牛人折戟沉沙;2015年股灾以后，就进入了房地产上涨，债券牛市; 2016年经历了一轮商品牛市;2017年整个经济是超预期的，又是几家欢喜几家忧，规模以上企业表现很好，规模以下企业受到的冲击很大，对于金融行业来说，无论是做一级的还是做二级的，无论在银行还是在非银行金融机构，2017年也是一个刻骨铭心的一年，我们的好日子到头了，金融上行的周期结束了。
具体来看，我们最近五年对经济的判断或者总结，经历了三个阶段：一个是十八大刚刚召开以后，提出了三期叠加的判断。什么叫三期叠加?增长速度换档期，结构调整阵痛期和前期政策消化期。
为什么这么提呢?主要是对4万亿刺激方案的反思，因此提出“前期政策消化期”，后来又提出“新常态”的判断，2015年，经济工作会议提出供给侧结构性改革。按照权威人士的说法，这三个提法分别解决了怎么看，怎么干和具体的实施路径的问题。
总的来看，这几年我们的经济周期还是延续了三年一轮回的规律。这里面有政策因素，有结构性因素，也有周期性因素。这些周期很大程度上跟宏观管理政策的变化，特别是和财政政策和货币政策的变化有关系。从刺激到反弹需要的时间，有两三个季度的，有五六个季度的，而且反映的时间越来越长，刺激政策起到的作用周期越来越长。经济主体对于政策的反应我们称之为钝化了。虽然周期弱化了，钝化了，但还是有周期性的。
Part 2 房地产：2016、2017三四线城市大丰收
“陆家嘴资本夜话”活动现场
房地产方面，紧缩仍在延续，且没有松动的迹象。房住不炒，要推出长效机制，还是挺困难的。无论是土地的招拍挂还是房产税，都面临着很多实际的困难。比如说北京，各种类型的房产太多了，如房产房、央产房、军改房、二线房等等，反正各种房，非常非常多的产权。很简单嘛，是按市价评估还是怎么着呢?让一个住在二环以内的退休职工按照市价交房产税，怎么交?交不起啊。你说从第一套征还是第二套征还是第三套征呢?技术上很难的。所以地产政策仍然处在紧缩周期里头，而且有点走形。
从地产销售情况来看，因为严厉的限制措施，肯定会影响到销售。2017年为什么超预期呢?第一个原因，一线城市的挤出效应，有几套房子了不能再买了，那怎么办呢?到三四线城市去，到祖国最需要我们的地方城市去，很多人跑到三四线城市去买房了，这是一个配置上的挤出效应。第二种，就是三四线城市生活的人群消费被升级了。农村的一定要到镇上买一个房子，镇上的一定要到县城买一个房子，县城的一定要到地级市买一个房子。现在的农村娶媳妇可难了，很多人都要单身，因为你要在县城买房子。
一些经济发达的县城一房难求，因为有很多本地居民要改善住房，原来住的筒子楼或者单位分的房子质量很差，他要买房，要换房，然后农村和县城的人抢着买房，所以2016、2017年房地产开发商赚的盆满钵满。开发商如果提前五年布局在三四线城市，在2016、2017年大丰收之年。相反，布局在一线城市的就比较惨了，因为财务成本很高。
Part 3 大宽松带来了社会撕裂
管清友认为，决策层对于再度大宽松还是比较警惕的。大家知道，大宽松带来的后果是资产泡沫、金融风险，而资产泡沫带来巨大的社会问题，社会分化极其严重，整个社会被撕裂。
这个社会为什么会撕裂?是因为贫富的差距真实的拉大了。所以整个社会关系是比较微妙的，是撕裂的，是影响社会稳定的。如果再出现资产泡沫，可能会继续放大这种社会矛盾和社会冲突。
从这个角度来讲，我觉得市场也不会重复2014年，但总体上我觉得应该是一个微调的开始，然后走一步看一步，相机抉择。至少从今年年初降准来看，我觉得既有考虑保持流动性松紧适度，降低一下市场绷紧的程度，同时也考虑到了对冲贸易摩擦对我们的影响。所以可以得出一个基本判断： 2018年不会重复2014，但有点类似于2014年的情况。
接着，看看对市场的影响。
第一个是对股票市场的影响。股票市场现在面临的情况是从资金端去杠杆转向了资产端去杠杆。资产端去杠杆，去的是各位炒股票的人的杠杆。为什么现在资产端去杠杆呢?
有两种形式，一种是上市公司的老板质押了股票，现在要爆仓的企业挺多的，很多都在想办法，很多都在乱停牌，很多企业恨不得抓紧时间卖掉。所以今年有做不良资产处置的。另外一种，就是PE+上市公司的模式，这种在金融上行周期，资产价格保持比较稳定的时候，是很好的一种方式，说白了这种方式有点变相的炒股票，上市公司和投资机构联合成立一家基金，并购这一类的项目，装到上市公司里头去，上市公司的市值进行了非常，的管理，非常好。但当资产价格下跌，市场不太认的时候，PE+上市公司，收了那么多的项目，有的要融资，那有的项目要打折卖掉了。
所以今年股票市场很重要的一个特点叫资产端去杠杆，这个过程没有完。那么这带来的一个后果就是，股票市场第一比谁的流动性好，第二比谁的安全边际好，就看谁的盈利好，谁的企业好，这就是去年以来大家买蓝筹，买茅台的逻辑。
债券市场呢?和2014年不大一样，不大可能有2015、2016年的大牛市，总体上是缓和的。而且今年大家要继续注意信用债爆雷。有很多公司股权质押都出了问题，今年信用债防范风险仍然是非常重要的。但愿我的这个说法是错误的。
关于“陆家嘴资本夜话”
“陆家嘴资本夜话”系列讲坛活动，系由钜派投资集团和新华社、陆家嘴金融城发展局等机构合作主办，旨在聚焦多层次资本市场发展、金融服务与实体经济的联动、跨境资本运作等主题，与上海金融界、企业界的高管分享思想、知识与经验，解读政策、分析市场、前瞻行业趋势、提供投资建议……每期活动将邀请一位实战部门或理论研究部门有水准、有思想、有经验的专家大咖，通过90分钟的主题演讲和30分钟的互动交流，把问题讲深讲透，分享思想、知识与经验……创建具有广泛影响力的财经新，和资本大讲堂。
