北京超2000地下室将转型社区商业

　　上千平方米普通地下室改造成为217间自助仓储间

　　曾经，永定路25号院社区地下室住了600多人，如今地下群租房被腾退并建成了4000平方米的健身房。这是北京社区地下空间转型升级为社区商业场所的一个缩影。9月13日，北京商报记者在跟随北京市住房和城乡建设委员会(以下简称市住建委)的调查走访中了解到，近6年间北京已清退了超2000处违规租用的地下室，未来这些场所将为北京社区便民商业发展提供充足的空间。

　　群租房变便民服务点

　　在提升生活性服务业品质、建设社区商业的过程中，市场主体的发挥空间越来越大。9月13日，北京商报记者从市住建委了解到，越来越多的普通地下室向社区生活服务业态转型。

　　选址永定路25号院地下室的海欣游泳健身房在8月份开始试营业，目前已经有1000多位社区居民在健身体验后，在海欣游泳健身房办理了健身年卡。这家健身房有私教教师、跑步机、游泳池等设施，还未居民免费开放了舞蹈教室、广场舞场地。虽然正在试营业的健身房让居民赞不绝口，但在一年前，这里由340个隔断间组成，居住了600多人。群租房因居住人员多，以及拉电线等安全问题，给周边居民带来了诸多不便。

　　永定路25号院周边还有很多居民小区，算得上黄金位置。对此，海欣游泳健身房运营负责人表示，健身房普通年卡的售价在1000元左右，较市价低近50%，即使价低，该负责人依然坚信，未来两三年，健身房一定能实现盈利。据介绍，海欣游泳健身房运营面积约4000平方米，每年向物业交100万元的租金。物业负责人张国良，物业向健身房收取的租金比群租房时期的租金减少了10%左右，不过改造之后地下室没有了安全消防隐患。

　　部分普通地下室在腾退之后，还变成了自助仓储间。位于10号线牡丹园地铁附近仰源大厦，这里的普通地下室曾经被分隔成170个小房间。在去年6月底，物业方最终决定引入便民自助仓储间，由北京存哪儿国际物流有限公司(以下简称“安东自助仓储”)改造地下室为自助仓储间。原来的群租房变为217个仓储间。据介绍，安东自助仓储间运营成本为500元/立方米，收费标准约为100元/立方米，当前承租率在70%左右，这家企业已经实现了微盈利。安东自助仓储创始人宋安东表示，现在仓储间大多为附近居民装修时腾挪家居、家电用品所用。

　　据了解，在2012年微型仓储进入中国市场，在经历了探索期之后，已在北京、上海、深圳、广州等大城市逐渐布局起来。

　　地下空间监管从严

　　北京商报记者从市住建委了解到，在近6年的北京市普通地下室综合整治工作中，挂账整治2193处违反规划用途租住的普通地下室已经完成清退。在这一过程中，北京对地下空间的监管不断收紧。

　　2011年5月，北京市人民政府法制办公室对《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》进行修订，这被视为北京针对地下空间三年综合整治的开始。2014年底，新的地下空间综合整治三年计划启动实施。

　　新的地下空间综合整治三年计划进行期间，治理要求不断趋严。据悉，2014年，市住建委、首都综治办联合下发《关于在违法群租房集中治理阶段做好违法群租普通地下室治理工作的通知》指出，对于人均居住面积低于5平方米，每个房间居住人数超过两人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外);改变房屋内部结构分割出租，按床位等方式变相分割出租;以及将储藏室、设备间和车库分割作为卧室出租等违法群租行为的普通地下室，要优先纳入联合执法、集中进行拆除。2015年8月，市住建委提出了《普通地下室综合整治专项工作方案》，要求在整治普通地下室时，完善长效的管理机制。

　　海淀区房屋管理局副局长孙怀强表示，海淀区已经腾退了264处普通地下室，其中209出安装了视频监控。据悉街道、社区工作人员可通过图像信息，对腾队后的普通地下室进行监管。

　　便民网点覆盖提升

　　实际上，普通地下室改造为便民服务网点是北京建设社区商业中的组成部分。市住建委相关负责人透露，部分被腾退的普通地下室也将由北京市商务委统一规划，用于建设便民服务网点。

　　北京商报记者了解到，国安社区金融街店在半地下室空间内开设一家数百平米的门店。据介绍，该门店曾为群租房，在腾退空间之后引入国安社区。国安社区金融街店包含零售业务、服务性业务，门店中心位置还开辟了老年活动中心。

　　北京市商务委统计数据显示，截至7月底，全市新建和规范提升蔬菜零售、便利店、早餐等基本便民商业网点3267个;基本便民商业网点在城市社区覆盖率提升了7.1个百分点，达到86.8%，城六区城市社区覆盖率达到100%;网点连锁化率提升了11.3个百分点，达到33.1%，城六区提升了13.4个百分点，达到40.1%。

　　社区商业待激活

　　北商研究院特邀专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，就目前社区商业的建设来看，还有不少空白需要填补，这种空白不仅仅是功能服务的缺失，也包括部分功能服务的低效运行。此外，伴随拆墙打洞等治理工作进行，有不少市民反馈，买菜难、买菜贵等问题。为市民提供生活服务供给，是改造普通地下室的必要性之所在。

　　普通地下室再利用的规划灵感，来源于政府与市民的交流互动。据了解，各区街道、社区办事处在改造普通地下室时，会与居民充分沟通转型方向。近日举行的生活性服务业网点业态“民意立项”会上，新街口官园社区百姓生活服务中心的业态设置上表达了需求并投票选择覆盖的业态。

　　对于普通地下室的开发利用，赖阳认为，在法律层面，很多社区地下室属于居住用房，不能用于商业设施建设。“在日后发展中，希望相关部门能够出台政策，允许房屋产权所有人在适当的条件下，变更房屋、土地的使用性质”，通过更加合理的商业规划，满足不断变化、升级的城市生活需求。

　　此外，赖阳表示，北京社区商业规划是有层次的，服务方式多样化，其次在居民的集中区也会配置有一定规模的食品超市，整体提升社区便民商业。

　　北京社区商业也频遇政策利好。今年7月，北京市发改委印发《关于2017年度市政府固定资产投资补助商业便民服务设施第一批项目公示的通知》指出，国安社区(北京)科技有限公司等19家企业申报的52个项目，符合支持条件，拟安排市政府固定资产投资补助。据悉，首批便民商业网点共获2600万元补助，项目补助金额在3万—270万元不等。