朝阳52个老旧小区"准物业"升级

　　小关东里10号院内的“口袋花园”。人民网记者 高星 摄

　　人民网北京4月11日电(记者 高星)“现在我们小区有了小花园，南侧小花园还建了“聊聊吧”居民户外活动议事广场，楼道安上了人脸门禁系统，增加了智能衣物回收机、新发地便民菜站等生活设施，电动车可以放在智能车棚里充电……”谈起小区这几年的变化，朝阳区小关东里10号院“院长”李阿姨一下子就打开了话匣子。

　　在朝阳区，从没有物业到“准物业”管理，再转型升级专业物业公司管理，许多像小关东里10号院这样的老旧小区发生了大变化。通过创新“准物业、居民自治+专业管理”等体制机制，朝阳181个老旧小区实现了“准物业”管理服务全覆盖，52个老旧小区“准物业”升级为专业化物业公司管理，老旧小区物业跨越了有无管理和专业管理的两级平台。

　　未来，朝阳区将按照打造“法治物业、智慧物业、品牌物业”的总体要求，实现全区老旧小区物业管理的“三级跳”。

　　181个老旧小区物业管理从无到有

　　小关东里10号院的自行车主题文化墙。人民网记者 高星 摄

　　小关东里10号院位于元大都遗址公园北侧，小区东边就是地铁惠新西街南口站。这个建于上世纪七八十年代的老旧小区，给人的印象是干净的道路、整齐的护栏、有序的停车场，休闲绿地伴着自行车主题文化墙……

　　“小区里面有10栋楼，分别属于4家产权单位，房改房以后到‘准物业’管理前，一直是几个产权单位的后勤管理部门对小区进行管理。”小关街道相关负责人介绍，多家产权单位在物业服务时，容易互相推诿，小关东里10号院的环境秩序曾经较为混乱。2011年，为了改善居民居住环境，街道办事处、小关东街社区组织10号院的居民实施了“准物业”管理，成立了准物业管理委员会，以居民自治形式开展小区的建设和管理。

　　小关东里10号院设立的责任区公示牌。人民网记者 高星 摄

　　小区党支部组织居民，建立了小区党员示范岗、环境清洁维护责任制，小区党员、楼门长带头认领责任区，签订党员示范承诺书、岗位责任承诺书，责任区、志愿者、服务时间在小区公示。

　　2018年，借助产权单位“三供一业”改革的契机，小关街道将10号院的“准物业”升级为真物业，准物业管理的接力棒交到了专业化物业公司手中。

　　“小关东里10号院是朝阳区‘准物业’管理的缩影。因为每个小区的情况都不太一样，所以在推行准物业管理的过程中并不执行单一模式。”朝阳区委社工委相关负责人介绍，老旧小区准物业管理已经形成了四种模式，包括居民自管与市场机制相结合、居民自管与政府扶持相结合、居民自管与产权单位参与相结合、成立社会组织负责准物业管理工作。经过实践，确立了“自治互助、共治共享、民主协商”原则，，解决了群众反映的出行、停车、绿化、安全等物业管理难题。

　　52个老旧小区“准物业”升级真物业

　　小关东里10号院内的小花园。

　　据了解，朝阳区从2016年开始，在左家庄、小关、和平街、垡头、酒仙桥等街道试点开展“准物业”管理转型升级，逐步引入专业物业公司，创新“居民自治+专业管理”的老旧小区管理模式，具备条件的52个老旧小区开展了“准物业”升级真物业的转型升级。

　　“在推行‘准物业’管理过程中，街道和社区也发现了一些管理人员老化，专业力量不足等影响老旧小区‘准物业’管理深度开展的问题。”朝阳区委社工委相关负责人介绍，破解这些问题需要在解决有无物业服务的基础上，引入专业化物业公司来弥补“准物业”服务上的短板。

　　最近，八里庄街道机二委小区，这个有着40年历史的老小区来了专业的物业公司。通过探索先尝后买，先单项收费再多项收费的老旧小区物业服务新路子，小区居民自治管理委员会跟社区居委会一起依托居民议事厅，在广泛征求意见、开展充分协商的基础上，选择了这家物业公司。进驻后，物业公司通过大量调查和走访，剔除了并未在小区实际居住的车辆信息，清理出一直占用车位的僵尸车辆。物业停车管理试运行了两个多月，小区停车渐渐有序了，乱停乱放的情况大大减少，在免费两个月之后，今年3月开始正式缴费，每辆车每月150元，缴费率达到了100%。

　　“在物业管理转型升级过程中，因老旧小区基础情况不同，需要探索与本小区相适应的物业管理模式。”朝阳区委社工委相关负责人介绍，总结物业转型升级试点街道的实践经验，朝阳区初步形成了托管型、代管型、联管型、重生型等四种物业升级管理模式，这些模式为全区各街乡“准物业”升级真物业提供参考。

　　“城市大脑”让物业服务更智慧 建立物业，评价机制

　　小关东里10号院的智能门禁系统。人民网记者 高星 摄

　　进入楼门不需要门禁卡，门岗的人脸识别系统自动扫描比对;家中管道堵了，手机一键下单即刻有人上门维修……

　　迈上“准物业”管理、物业公司管理这两个平台后，朝阳区还利用大数据、“互联网+”、人工智能等技术，对海量数据进行分析和整合，搭建“城市大脑”系统，其中一项重要应用就是建立“智慧物业”平台，通过数据的互通共享，为解决物业管理中的，、难点问题提供信息化资源支持服务。

　　朝阳区各个街道，都有接地气的智慧物业新实践。朝外街道在歌华有线电视云平台上创建“朝外生活圈”电视云服务，居民足不出户就可享受“一刻钟社区服务圈”带来的便利，吉庆里社区服务站为居民提供微信公众号预约服务。呼家楼街道呼北社区服务综合体的收代发室和智能快递柜，可以免费帮助居民网上预约、收发快递。奥运村街道南沙滩社区打造“互联网+”智慧化车棚，居民在家中就能掌控车棚内电动车的充电状态，居民楼更换智能化防盗门系统,刷钥匙卡、输入密码、手机摇一摇等方式都能开门。东湖街道“掌上议事厅”、安全管理平台、基础数据管理平台、雪亮工程+等大数据信息化手段，为物业小区的议事决策、服务沟通、安全管理、设备维护等提供保证。

　　此外，为了促进物业公司提高服务意识、打造品牌服务，朝阳区探索建立品牌物业，评价机制，类似住在不同，的酒店，付出的房费和享受的服务对应起来。根据服务的水平、服务的标准、服务的范围和业主经济能力，通过共治共商研究小区物业服务应该是什么，，确定相应的物业费标准。通过第三方来评价物业公司的服务质量，为公司和业主协商调整物业费，以及品牌物业的进入和退出等行业管理，提供有效参考。