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欧时:西班牙新租房法生效 对旅西华人影响几何?

时间:2019-04-22 13:05:14    来源:中新网    浏览次数:    我来说两句() 字号:TT

  中新网4月22日电 据《欧洲时报》报道,对于生活在西班牙的华侨华人、留学生而言,房租向来是一笔不小的开销。据统计,在西班牙,租户平均支付的房租占到净收入的37%。当地时间3月1日,西班牙政府通过了2019年第7条,法令,新租房法生效。当地时间4月1日,经过众议院批准后,该法正式开始实施。近日,对于新租房法可能对华侨华人产生的影响,法律专家进行了解读。

  西班牙中国律师事务所主任季奕鸿,详细介绍了新租房法中对华侨华人产生影响的部分条款:

  新租房法的哪些条款对华侨华人有影响?

  1、为了给承租人提供更多安全保障,新法将租房合同的最长期限,从3年延长至5年。如果出租人为企业(公司、合作社等),最长期限延长至7年。此期间内,出租人不能驱逐承租人,但承租人可自由退租;

  2、新法对押金金额做出了明确限制,要求出租人无论在任何情况下,不得收取超过3个月的押金;

  3、凡有空置住房的业主,如不将其出租,该住房每年须多缴纳地皮税(IBI),缴纳额度暂时未定;

  4、出租人只能根据消费者物价指数(IPC)上调租金,不能随意上调租金。(新法该条款也适用于商铺租金涨幅,但合同必须为2019年3月1日后签署)。

  此外,还有以下方面:

  5、新法规定,如果合同到期或承租人无法支付房租,而面临被驱逐,住房所在政府须做一份相关的社会报告,详细阐述承租人面临的问题,交由法院裁定,来延长驱逐时间。驱逐时间依照出租人身份设定,如出租人为个人,驱逐时间为1个月;如果是企业,则为3个月;

  6、新法生效前,在中介机构成功租房后,承租人须支付一个月房租,作为中介费。新法生效后,如租房合同无明确规定,该笔中介费无须由承租人支付;

  7、如出租人在合同到期后不再出租,须提前4个月通知承租人。承租人若要退租,须提前2个月通知出租人。

  新租房法对租客的保护作用有多大?

  新法规定,企业租房须为承租人提供最长7年的租约,那么,掌握数千套房源的大型租房企业,可能会衡量利弊,如果他们认为7年的租约太长、收益微薄,很可能会选择空置或卖掉住房。

  于是,市场的出租房数量就会减少,从而导致租金进一步上涨。新法对合同期限的强行规定,违背市场规律,再加上法律和政府无法限制房租价格,必然导致供需失衡。目前,房租成了西班牙人生活中很大的一个负担。

  而西班牙全国用于廉租的住房数量极少,仅占全国住房比例的2.5%,这个数字在欧盟却高达15%。

  新租房法包含哪些变化?

  西班牙联合律师事务所的莫逸静介绍了新租房法的,和新法实施后的注意事项:

  新租房法:延长合同期限

  新的租房法生效后,华侨华人需要注意合同年限的更改。新法生效前,承租人与出租人签署一年的租赁合同,到期后可续约至3年。如果出租人为企业,那么合同最长可续约至5年。新法生效后,上述续约时间全部延长2年。

  房主必须将押金存入住宅协会

  法律规定,在无出租人强制要求的前提下,房租押金为一个月。出租人拿到押金后,必须将其存入所在自治区的住宅协会。该机构负责监管租房市场,并对押金进行管理。当租房期结束时,承租人提前通知出租人退房,那么出租人提前在住宅协会申请退还押金,并还给承租人。不过,由于监管不力,相当多的出租人没有将押金存入住宅协会,一旦被查到,出租人将面临罚款。

  新租房法中的重要条款

  西班牙GestoríaLillo律师事务所律师RebecaGarcíaLillo近日就新租房法中的重要条款进行了相关介绍:

  新租房法有哪些特点?

  1、对于自然人而言,租房合同的义务延长期从3年上调至5年,在房东和租客双方都未表示不愿续租的情况下,租房合同的默认延长期从1年上调至3年;

  2、在出租方是法人的情况下,租房合同的义务延长期为7年,默认延长期为3年;

  3、在合同期限(5年)内,租金上涨与消费者物价指数(IPC)挂钩;

  4、除非是长期合同,否则除了一个月的押金外,最多只能再额外收取两个月的租金作为保证金。(注:押金是相对于房屋维护而言的,是必须支付的;而保证金则是相对于保证租客支付能力而言的,并不是必须支付的)。

  此外,新法还有以下特点:

  5、在合同到期或合同延长期到期前,若房东无续租意愿,需提前至少四个月通知租客,若租客无续租意愿,则需提前至少两个月通知房东。否则,合同将进入义务延长期,最长可达3年,在延长期期间,租客若想终止合同,需在任何一年的年限结束前,提前1个月向房东表达自己不再续签合同的意愿;

  6、有关房东可提前终止合约、收回房屋的权利必须明确被写明在合同中,比如家庭情况发生变化,需要为自己、儿女或配偶提供住房之用等情况;

  7、出租物业的买方必须尊重正在有效期内的租房合同,无论这个租房合同的内容是否已在物业登记处进行登记;8、如果房东是法人,房屋的管理费用和正式合同的出具费用由房东承担。

  出租房屋中物品损坏的维修费用该由谁承担?

  根据新租房法第21条,家用电器的维修费用须由出租人承担。根据法律规定,除非是由于租客滥用(疏忽)或故意损坏所造成的故障,家具维修费用通常由房东承担。租客需要支付正常的维护费用,但不包括故障修理费用。房东有义务进行所有必要的修理工作,保持房屋处于正常的可供使用的状态。


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