圣堡住宅开拓地产新思路：厚技术 轻资产 泛合作

　　继“恒大暴雷”之后,碧桂园也开始违约并资不抵债。说到底,房地产企业的主业是“盖房子”,为何我国“盖房子”的企业相继“暴雷”呢?

　　在圣堡住宅工业有限公司董事长丁光富看来,这与我国地产企业均属于“重资产”有关。“大量囤地、高存量房屋、高杠杆率都会导致重资产,”丁光富总经理直言,“从某种意义上说,圣堡住宅也是一家‘盖房子’的企业,但是我们走的是完全不同的一条路。”

　　厚技术:PHF建筑体系

　　圣堡住宅成立于2019年,彼时,就“盖房子”的技术而言,主要有两条赛道,一条为现浇混凝土赛道,这是大量商业住宅的主要建造方式;还有一条赛道是钢结构赛道,包括厂房、公共建筑都采用钢结构,与现浇混凝土建造技术相比较,钢结构具有效率高、适合复杂造型的特点,如鸟巢就主要采用钢结构。

　　就在此时,一条新的赛道被圣堡住宅工业开发出来——混凝土装配式赛道。

　　图 1 圣堡住宅与中国建筑科学研究院联合研发

　　而在这一条赛道上“奔跑”的产品就是——PHF建筑体系。该技术可简单解释如下:在工厂完成的混凝土梁、柱构件,在现场以榫卯方式连接,完成主体结构之后,安装墙板以及现浇楼面。

　　PHF建筑体系与钢结构建造相比较具有成本优势,与混凝土现浇相比较具有效率优势,而安全性、抗震性、舒适性与钢结构和现浇混凝土是匹敌的。

　　图 2 圣堡住宅项目施工现场图

　　以“PHF建筑体系”开辟“混凝土装配式建筑”新赛道,这是圣堡住宅有别于其它建筑企业的，不同。

　　轻资产:技术授权和支撑

　　一般的建筑企业,热衷于“通过招拍挂拿地”,热衷于“高杠杆贷款”,热衷于“批量化开工建设”,热衷于“营销售楼”,这就必然导致“重资产”——负债高、存货高、费用高。

　　相比较而言,圣堡住宅却是一家“轻资产”的公司。圣堡住宅如何做到“轻量化”的呢?

　　地从何来?圣堡住宅主要客户为农户、政府、工业企业等等,为其建造别墅、公用建筑、厂房、电梯井等等,圣堡住宅自身不掌握土地,土地由客户提供,甚至客户已经完成了地基建设。

　　钱从何来?圣堡住宅“盖房子”对资金量需求较少,这一方面是因为圣堡住宅稳扎稳打的市场策略,另一方面是圣堡住宅采取的装配式建设方式,对人力需求少,减少了“垫资”“预付”项目,所以,没有必要大量借贷。

　　对谁销售?房地产企业为了更快、更多地销售房子,往往会支付较高的中间费用,包括管理费用、营销费用和财务费用。但是,圣堡住宅以“订购—生产”方式运营,无需为销售担心。

　　图 3 采用PHF技术建造的地产项目

　　即,圣堡住宅主要提供的是“装配式技术以及装配式混凝土构件”,技术是圣堡住宅的核心和依赖,而不是土地、资金。

　　泛合作:千城百厂计划稳推进

　　大多数建筑企业都是在各地设立分公司,独立推进相应项目,这就造成巨大的管理成本,也考验地产企业的管理能力。但是,圣堡住宅采取了“参股式、本地化”的运营策略,与包括混凝土企业、建材企业、建筑公司、设计公司、开发公司等进行广泛的合作。

　　例如,在河南、山东、湖南等地,圣堡住宅都选择了与当地建筑企业进行合作,以参股的方式,参与当地厂房、别墅、商业住宅的建设。广泛的合作方式,不仅可以降低圣堡住宅运营成本和风险,并且能够更快进行扩张。

　　图 4 圣堡住宅稳步推进“千城百厂”计划

　　从数据上看,在全国范围内,圣堡住宅已经建成50多家分厂,建成1000多幢装配式房屋。目前,圣堡住宅还在继续推进“千城百厂”计划,按照该计划,在全国1000个城市,设立100家装配式工厂,加速装配式建筑的应用。

　　在“厚技术、轻资产、泛合作”的思路和策略下,湖南圣堡住宅工业正在加速前行,逐渐站上混凝土装配式发展潮头和领头羊位置。