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链家董事长左晖:消费者迁移线上成趋势

时间:2017-12-12 11:06:39    来源:凤凰网财经频道    浏览次数:    我来说两句() 字号:TT

  原标题:链家董事长左晖:消费者迁移线上成趋势

  在购租并举新政落地之前,存量房市场的领头羊已经悄然完成了线上布局。

  文/陈秋

  “互联网的魔力就在于高频交易的商品,从线上往线下做比较容易。而低频率交易时,线下往线上做比较容易。”12月5日,在乌镇举行的第四届世界互联网大会上,链家董事长左晖在接受《财经》专访时表示,链家正在不断加快全面触网的速度,并已成为一家“以数据驱动的全价值链房产服务平台”公司。

  左晖表示,相比其他传统行业,房地产行业互联网化脚步走得艰难,主要原因是低频交易客户难找、行业产品难以标准化,以及线下整合较为松散。

  目前市场中很多房地产平台仍属于简单信息撮合的平台,但市场需要的却是数据驱动线上线下融合平台,应进一步加快技术创新速度,并加强平台实用性及信息真实性,以解决消费者的实际痛点。

  线上大数据瞄准行业痛点

  链家的触网转型并非是朝夕之功。早在2010年,链家便开始布局线上平台,增强经纪人与客户之间的互动互通,实现房源、业主、客户和经纪人之间的高效关联。目前链家业务覆盖租赁、新房、二手房、海外房产、后房产市场等领域,日均用户量达300万左右,后台服务器接收内部需求1亿次/天、检索服务调用次数10亿次/天、用户信息服务调用次数4亿次/天、处理字段300亿字段/天。

  链家通过线上线下融合,剔除并重构交易场景中冗余、复杂的流程,实希用户体验和作业效率的双提升。同时,其依托背后大数据和产品技术能力,打造了房屋智能评估系统、交易流程可视化、房屋迁徙系统以及经纪人工具Link、梅林等产品。

  左晖表示,“每一笔交易背后是1.2万个页面浏览量,全国的行业平均水平是3000个PV(即页面浏览量)成交一张单子,而北京链家达到了1.7万个。这不仅仅意味着链家聚集了一波线上的重度用户,更意味着消费者正在往线上迁移,链家线上平台做的优势在于,可以给消费者提供消费级数据和内容。”

  事实上,链家的数据产品化比其布局线上市场要更早。自2008年开始,链家打造“楼盘字典”,也就是提供大数据的楼盘数据库,目前库内数据涉及全国36个,核心城市7500万房源,容量规模达1200T。建立楼盘字典后,链家于2014年开始搭建内部平台,名为Link,使经纪人能方便、快捷地实现手机端作业。

  此外,通过对用户和网站在交互过程中产生的成交数据、带看数据、搜索和点击数据等进行分析,链家平台已逐步形成了用户画像能力,为用户预估中意房屋类型并智能推荐符合其需求的房源、推荐熟悉该小区且好评率高的经纪人,实现精准匹配。

  左晖称,链家还将数据应用到上述房屋智能评估系统中,并结合系统融合的神经网络、GBDT、Hedonic、随机森林等多种算法进行建模,每个模型考虑不同的特征组合,包括房子的基本特征、周边属性,并加入对市场的洞察,从多个角度来评估房屋价值。

  估价工具不仅能帮助用户对未售房产进行资产管理,对待售或在售的房屋进行定价决策参考,同时还能为需要购房的用户提供意向价格,帮助用户选房决策。此外,该系统也已能实现一次交易多方参与、互相制约,重新分配房屋定价的话语权,增加房屋定价机制的透明度,让房产价格回归理性。

  不过创新之路往往是荆棘丛生。左晖坦言,对于10万亿元体量的房地产开发行业以及5万亿元规模的房地产存量市场来说,行业目前的互联网化脚步迈得有些艰难,而问题则出在打法上。

  在他看来,互联网对于传统行业的改造方式,主要取决于:高频还是低频、是标准化还是非标准化、线下的整合是松散的还是集中这三个命题。具体到房地产行业而言,首先,行业属于低频交易,找客户难;其次,房地产的线下非标准化,每一套房子都需要单独认知,独立服务;第三,线下整合松散。

  左晖认为,面对低频率交易时,互联网改造行业的过程是线下往线上做比较容易。他表示,互联网企业通过消灭门店来大幅降低佣金,这是不符合商业法则的。门店本身占整体运营成本不足8%,但其创造的价值远超过这一数字。“对外而言,门店是企业线上网络的线下延伸。对内而言,门店则为经纪人提供了一个开展业务、接受培训及精神建设的场所,是一个‘办公室+学校+教堂’的集合体。”

  易居研究院智库,研究总监严跃进表示,链家结合线上线下,以数据驱动来做平台建设是值得其他企业借鉴的。从发展优势来看,服务和效率是决定平台优劣的关键,后续应该从一些综合性业务上积极发力。

  在严跃进看来,现在很多房地产平台仍属于简单信息撮合的平台,而市场却需要具备良好信用评估能力的真正交易平台。与此同时,他还建议,未来平台还需要积极引入更多技术,技术创新也更应该注重实用性,后续应该有间接的信息展示界面,以确保信息真实性。

  租房将成主流未来购房者或将减少

  近两年,城市人口越来越多地向城市群集中,致使一二线城市的人口密度不断加剧,住房供不应求,而三四线及以下城市人口流失严重,住房被闲置的概率增大。从某种程度来说,市场已出现结构性失衡,这对链家的全国战略布局形成了新的考验。

  左晖告诉记者,从抚养比(抚养比越大,表明劳动力人均承担的抚养人数越多,负担越重)来看,全国的抚养比为2.8%,广东省的抚养比超过9%,黑龙江的抚养比仅为1.3%,从地区之间就可看出巨大差异,这也是城市人口越来越多向一二线城市集聚所造成的问题。

  左晖认为,“租房其实是大城市的问题”,三线及以下城市租金稳定,租赁住宅的供应量也都非常丰富。

  从中国的文化传承和消费习惯来看,因房价的不断上涨,购房偏好也有所下降。左晖表示,目前买房与租房比例达到78:22。“未来住在自己房子的人将会越来越少,而住在别人房子的人会越来越多,体现是首购年龄在往后推迟。”今天中国22%的城市人口选择租房,估计未来五年到十年里这个比例将提高到35%。

  北京目前租房人口占比远高于全国平均线,约为35%。左晖认为,未来趋势将会有很大变化,“像北京这种城市50%以上的人租房是很正常的”。

  他解释,租金和人均可支配收入有明确的统计学关系,但租金和房价却没有必然关系。也就是说,如果预期人们在中大型城市里,人均可支配收入是稳步提高的话,住房租金也会随之提高。从一线城市的收入弹性周期来看比例是1.2-1.5,二三线城市为1-1.2。也就是说,在一线城市,“个人工资增长了100%,其用于支付房租的租金也会增长120%。

  同时,租金增长在未来相当长一段时间里会保持稳定的变化,中国的大型城市在过去的五年时间里租金增长非常稳定,北京大概涨了96%,杭州涨了60%,租金和人均收入的弹性关系十年里内会稳定在1-1.2。

  左晖认为,在中国人口聚集城市,可提供住房租赁的供应链缺口很大。每年,北京、上海等城市,大概有将近30万-40万的新增外来常住人口,但住房市场上只能提供500万-1000万平方米的新增住宅,其中仅有100万-200万平方米会投入到出租型的物业里面。

  按此计算,每个人分到的房屋面积应该不足10平方米,所以在中国的大中城市里,正从一套房子逐渐地按照“间”来去解决。左晖表示,认识到这一点后,自如开始尝试将房屋的管理单元从套/年付变成了间/月付。目前在全国9个城市里共管理着50万间这样的公寓。

  左晖表示,在未来全产业链的价值将越来越重要,“这既是六年前开始做自如的初衷,也是未来五年计划要做的事”。

  严跃进则表示,从当前租赁市场来看其潜在需求依然较大,并且潜在的供应规模还未提升起来,待大城市购租并举机制建立,后续租赁需求会得到积极释放。

  房地产进入存量时代

  与此前调控政策频出时的波澜壮阔不同,当前房地产市场可谓是略显平静,但业界仍存在一种普遍共识,就是行业已经进入了“新拐点”。

  中原地产研究,统计数据显示,截,10月31日,统计到的54个城市,10月签约商品房住宅合计不足30万套;亚豪机构数据显示,截,10月31日,从北京楼市来看,供应量减少64%,成交量下跌41%;易居研究院智库,统计数据显示,截,10月31日,上海新建商品住宅成交面积80万平方米,同比减少39%。

  左晖表示,“房地产大开发时代已经结束。”另一方面,2015年,中国大陆人均GDP达到8000美元,到2020年,这一数字将上涨,1.2万美元。当人均GDP处于3000到8000美元的阶段时会体现出两大特点,即房地产新增投资额快速增长和不动产资产价格快速增长。“我国房价从2008年到今天,一线城市基本上涨了五倍,二线城市基本上涨了三倍,所以不动产的资产价格高速增长的时代已告一段落。”

  与此同时,住房杠杆也在发挥着巨大的作用。“目前全国住宅按揭余额大概在20万亿元,过去三年增长10万亿元。”左晖认为,我国房地产进入存量时代的信号趋势愈发明显:2017年,中国有17个城市的二手房交易量超过新房的交易量。以北京为例,目前75%以上的住房是二手房,未来这个变化会越来越突出,这个趋势将会是不可逆的。


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