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此图中红色建筑为美元余额宝16号项目
该项目为收购贷款，融资额度为$922.5万美元，将分期开放，首期融资金额$272.5万美元，二期融资金额650万美元。产品起投5万美元，年化固定利息为7% (单利)，期限为18月-24个月。项目借款方提供股权质押，已获开工许可，建成后新楼价值可达5,517.5万美元，使得贷款和项目价值(LTV)比值合理，约为57.9%。16号产品将于近期开放，敬请关注!
项目总结
美元余额宝16号$922.5万美元的收购贷款，将提供給一家纽约房地产开发商，用于收购一座位于纽约长岛市(Long Island City) 黄金地段的旧建筑，将其改造成楼下两层挑高商铺和楼上6层高档Loft公寓。改造后的商住公寓共8层，包括地下停车场，一层商铺以及3-8层共47套公寓。项目预计12月底过户，2019年初完工，并获得入住审批，开发商明年夏天进行预售。
作为纽约一家老牌开发商，几十年纽约当地房地产开发经验，让该开发商慧眼甄别到这座旧楼改造的商业价值。近年来，LOFT户型以其高挑开敞的空间以及文艺时尚的氛围受到了许多年轻人的偏爱。很多曼哈顿SOHO区以及布鲁克林地区由仓库或学校改造的LOFT户型，上市一抢而空。开发商计划保留一面砖墙，将这座旧楼打造成独特的工业复古风格。从黄金地段到用途，该项目都和市场需求吻合贴近，将会是一个富有特色且独一无二的商住LOFT项目。开发商深谙大纽约地区房地产市场动态及需求，自30年代起，开始从事收购、开发、物业管理等全方面地产业务，涵盖住宅、办公、零售及工业等物业类型，各种楼宇类型的开发经验极其丰富。
本项目期限为18-24个月，投资人固定年回报7%(单利)，利息按季发放。该项目为收购贷款，开发商会用其他资金来源连同销售回款返还iCross投资本金及剩余利息。
该项目位于纽约市近两年来开发热点——皇后区长岛市(Long Island City)，属于该地区最火热的Hunters Point社区，毗邻繁华的Vernon商业大道，离曼哈顿东河仅几分钟步行距离。皇后区长岛市与曼哈顿隔一条东河相望，地理位置极其优越，Hunters Point地区更是率先引领该地区从工业用地到生活住宅的转型，生活配套设施非常成熟——Vernon大道商家云集，咖啡屋、超市、酒吧、各式餐馆、娱乐应有尽有，生活便捷。
步行不到5分钟，便是地段最诱人的龙门广场州立公园和亨特点南公园(上图和下图)，一览对岸曼哈顿天际线。每当黄昏周末，当地居民到这里休闲散步、家庭小型聚会、婚礼摄影，美丽诱人的海岸风光带来的轻松暇意，与身后近在咫尺的曼哈顿宏伟繁华形成鲜明对比，真不愧曼哈顿名副其实的“后花园”。步行3分钟之遥的7号地铁Vernon Blvd – Jackson Ave站，一站地铁即可到达曼哈顿中城核心42街黄金地段，所以“地段、地段、地段”在这里得以充分的体现!
项目亮点
1.项目地段Loft风格市场需求大供给不多
该项目位于纽约市近两年来开发热点——皇后区长岛市(Long Island City)，属于该地区最火热的Hunters Point社区。在优越地段的保证下，该项目潜在的市场价值主要在于高楼层Loft户型，深受美国年轻人厚爱，市面上却不多见，新建楼宇的层高多数达不到老式建筑高层的结构建筑。同时，与曼哈顿中城相比，该地区房价具有相当高的性价比——近在咫尺的地理优势却不及对岸曼哈顿房价的一半，让该地区新房销售供不应求。
2.翻修改造工程复杂程度小，改造周期短
与新楼Ground-up开发相比，旧楼改造翻建，很多地基工作不需要重建。虽然原来的管道、电线等将全部更换，但整体翻修工程面临的不确定因素相对小很多，同时可较大程度节约建筑总成本。与此同时，该项目改造方案已获得房屋局审批并取得开工许可，预计1年左右时间可以全部翻修完毕，项目周期与普通开发项目相比较大程度缩短。
3.充足的股权质押价值合理的贷款与项目价值(LTV) 比例
美元余额宝16号项目将拥有项目股权抵押，建成后的Loft按市价估值为$5,517.5万美元，使得贷款和项目价值(LTV)比值约为57.9%，建成价值超出总成本$1,522.9美元，是银行和iCross总贷款的1.7倍，为投资人本金和利息返还提供多层保障。
4.国际投资人无需支付美国联邦收入税
按照美国联邦税法规定，国际投资人的利息收入无需交纳美国联邦个人收入税。
地产概览
该项目位于长岛市48大道，临近Vernon Blvd，开发商将以$2,493万美元的价格收购现有建筑。地块面积为13,733平方英尺，可销售的总住宅面积约为40,000平方英尺。除去收购成本以外，预计翻修的建筑硬成本$1,078.6万美元，软成本$112.5万美元，其他成本$310.5万美元，项目总体开发成本为$3,994.6万美元。按照目前这个地段每平尺$1,350美元的预计销售价格，该项目的销售价值可达$5,370万美元，加上存储室以及停车位的市场价值，项目总价值可达到$5,517.5万美元。建成价值超出总成本$1,522.9万美元，是银行和iCross总贷款的1.7倍，所以将会是一个周期短、定位好、价值高的成功项目。
从项目的资金来源结构来看，银行将提供$2,275万美元建筑贷款，iCross提供$922.5万美元收购贷款。银行和iCross出资的贷款总额为$3,197.5万美元，持平销售价为每平尺$799美元;也就是说，翻修之后的Loft只要最终出售价格每平尺$799美元以上，银行和iCross将顺利收回本金。这与当前该地段每平尺$1,350美元的市场价相距甚远，所以投资人本金有充足的价值保障。
市场概览
项目地段是纽约目前一个房地产开发热点，纽约长岛市。这个长岛市并不是纽约长岛，而是8条地铁线进入曼哈顿中城的最后一站，与曼哈顿隔河相望，在这里搭乘一站地铁，即可到达曼哈顿42街核心地段，地段非常优越。步行两分钟也可到达轮渡码头，3分钟即可跨河到达曼哈顿中城34街。
根据Modern Spaces 市场调研报告，2017年第三季度，长岛市已成交的新公寓价格范围从每平尺$1,199美元到$1,490美元，均价接近$1,300美元，销售平均时间一室一厅为71天，两室一厅为90天。
下图总结了2017年以来，在项目地段成交的公寓销售数据。可以看出，该地区每平方英尺的成交价格已从几年前$1,000美元，上升到目前接近或超过$1,300美元。2017年建成的公寓，单价均大部分在$1,280-$1,350美元左右。目前项目附近正在销售的新楼盘The Jackson，每平方英尺的售价也是$1,350美元左右。部分楼盘价格已攀升到$1,400美元以上。
综上所述，本项目地段优越、定位独特的Loft旧楼翻造工程，具备工程周期短、复杂程度小、项目抵押价值充足等特点，将给投资人带来每年7%固定收益(单利)，按季发放利息，周期18-24个月。该项目将于近期开放，欢迎有兴趣的投资人来电垂询预约!
