城市更新赋能 景瑞公寓平台悦樘用资管逻辑算“明白账”

　　随着城市化进程步入提质减速阶段，“存量时代”下盘活存量或成为房地产新常态下另一个突破口，深度见证和参与城市发展升级的新一轮机遇已然来临。与此同时，各地政府利好政策频传，从中不难窥见未来“城市更新”的巨大发展空间，同时，“城市更新”也一个企业作为社会公民应该承担社会责任。

　　景瑞控股凭借二十多年老牌房企的行业经验，通过洞察市场、研判趋势，明确战略转型，在原有地产开发的基础上，贯通地产上下游产业链，整合行业生态圈资源，打造“募投管退”的大资管模式，致力成为最懂建筑和生活的资产管理引领者。战略布局中，景瑞更是选择以旗下名为“悦樘”的景瑞公寓平台及办公业务涉足城市更新领域，开启“存量市场”新征程。

　　用资管逻辑算“明白账”

　　旧城改造、旧村改造、旧工业区改造等一系列“城市更新”戏码不断上演，景瑞公寓板块作为景瑞旗下长租领域的资产管理子品牌，于2017年正式成立，专注租赁式公寓的投资、开发、改造、持有运营及项目退出，以实际行动加入城市更新的重要赛道。在这一过程中，景瑞公寓始终在探索，如何让公寓业态为“城市更新”赋能。

　　景瑞公寓认为“城市更新”不只是简单外立面翻新的颜值换代，而应是用资管逻辑重新为传统空间赋能。

　　是一个基于洞见市场及客户需求，对存量资产价值研判、策略定位、设计规划、建设管理、运营管理并实现资产增值和，，化的全生命周期过程。每一处“城市更新”，都渗透着景瑞公寓对于土地价值、居住需求、产业文化、生活方式等多方面综合价值的深刻理解。

　　"长租公寓终究是资产的生意，而非单纯租金的生意。"悦樘公寓CEO耿俊峰也清晰的阐述了悦樘的商业逻辑。“未来景瑞公寓每一处物业更新，都将被置于高标准的资产管理全生命周期中来考量。”

　　聚焦核心地带的“硬通货”

　　传统住宅开发往往需要预判未来3年的价值，从拿地到建造再到销售，但对于持有型长租公寓而言，考量的却是未来5年甚至10年，从“价格洼地”预见“价值高地”的资产预判能力。不断通过资产的优化迭代，以获取优质“硬通货”才是城市更新语境下的王道。

　　景瑞公寓在经历两年的摸索与沉淀后，明确以美国，的公寓型REITs品牌EQR为对标，其中一个重要的对标方向就是“聚焦核心”的策略。

　　研究资料表明，EQR在上市后，也曾经历漫灌式扩张带来的增效阵痛，在2000年持有36个州1104处22.77万间的资产，但伴随管理规模扩张而来的，却是日益明显的边际效益递减。之后EQR转推核心聚焦策略，提出要从出租率低、成长慢的市场退出，到更优的市场中去。EQR花了10多年的时间，彻底优化区域布局，逐渐剥离非优质项目，去年EQR所持有的10州6区域计7.75万间的资产，为其带来25.78亿美元租金收入，总营业利润约6.57亿美元，公司市值约为上市之初18倍，年复合增长率高达12.5%。

　　EQR布局变化

　　景瑞公寓选择的“城市更新”之路不急于追求规模，而更在乎对一线核心城市的深耕及对杭州、苏州等长三角区域经济发达城市的伺机而入。悦樘认为，北京及上海等一线核心城市新增供给的减少，存量资产的稀缺性导致供求失衡，资产具备更短的变现周期，相较于新兴市场，在市场普遍下行的情况下，更能抵抗资产下行趋势。

　　耿俊峰坦言，以上海为例，未来悦樘在项目的选址上将侧重中内环等传统城市核心区，或是有巨大商务发展潜力的大虹桥地区，年内除上海已持有的中山公园店、大宁店、黄浦滨江店、小木桥店等7店外，将计划精选吸纳优质资产，践行既定战略，深耕上海。

　　软硬兼施的“适配更新”

　　当“城市更新”遇上“资产管理”，优质低效存量的资产获取是景瑞公寓践行城市更新的基础，而通过价值挖掘后，对产品的设计、改造、运营使建筑焕发新生，实现资产价值跃升及可持续增值的通路，是悦樘区隔其他对手的壁垒，也是追求稳健和资产效率的资本伙伴青睐的焦点。

　　景瑞悦樘臻选|上海中山公园店

　　在7月26日景瑞公寓举办的《新战略时代·新产品开发》研讨会上，悦樘公寓副总裁黄新华分享了其“城市更新”的观点。

　　黄新华表示，面对市场众多“同质化”竞争的背后，“一户型打天下”并非“城市更新”的王道，随着客户消费意识的改变与升级，低廉租金不再是客户，的追求，如今对于公寓类产品的“城市更新”，不仅是单一楼体居住“硬”空间的课题，而是一种老建筑对文脉传承与新城市融合的方案，更是一种囊括了包括社交、办公、会客、购物、休闲、健身等多元化“软性”生活方式的打造。

　　战略升级后的景瑞公寓，通过深入洞见客户的真实需求，对产品进行重塑，瞄准中高端及高端白领的细分市场，提出的三条全新产品线，包括追求生活品质感的轻奢公寓“臻选系”;营造便捷都市生活方式的“悦樘系”;以公寓产品为主，涵盖快销、办公等多业态的商业综合体“悦樘荟系”。

　　悦樘公寓副总裁黄新华

　　但黄新华强调，悦樘产品系与传统意义上的产品系不同，悦樘所设立的产品系并非完全标准化的“复制品”。也就是说即使同一条产品系下的两家门店，也会因所在城市文化的差异化、客群对生活场景需求的差异化，在外立面的设计、公区的功能设置、房间的色系风格、配套服务上有所区别，赋予“城市更新”更深层次的理解，而不再停留在只是“看上去很美”。

　　可见，有价值的城市更新，不是租赁物业，再转手那么简单。景瑞公寓将更注重“城市更新”过程中，建筑本身城市文脉的传承与融合，回归租住生活本质的需求，关注基于客户的生活场景的价值设计。以赋能型产品、增值型服务，通过运营撬动资本，不仅让居住品质得到保障，更提升了资产的效率，真正盘活存量物业。

　　如果把地产住宅开发比做是一场竞速跑，那做好一个持有型的长租公寓将会是一场大雾天里的马拉松。在这场比赛中，拼的不是瞬间的爆发力，而取决于能在迷雾中砥砺前行的毅力，在迷茫途中选择坚守的耐力。

　　谋定后动，稳健前行。景瑞公寓平台悦樘正以景瑞控股“大资管”战略为导向，不断修炼投融、产品、运营三大内功，从战略布局到商业模式升级，从品牌理念到产品定位迭代，以“资产管理者”占位，以有价值的资产运营应对这场城市慢跑。