网站电话：15001380073 尽管，1—7月商品房销售额78300亿元，同比增长14.4%，其中，住宅销售额增长16.2%。商品房销售额增速比去年1—7月还提高了1.2个百分点。
但是房企高管对未来的预判却普遍不乐观，认为苦日子就要来了。
可是，每一次的市场下行，却往往是那些先前苦练内功，为快速扩张作了充足准备的开发商的机会。比如，2013—2015年，整个地产行业库存积压严重。融创却抓住了机遇，大规模兼并，“吃”下了其他企业消化不了的库存，结果迅速从中小房企，跨越式增长成为龙头房企。
那么，眼下又有哪些开发商练好了内功，把别人的苦日子，变成了自己的好机会呢?
和讯房产从管理费用、经营性现金流、扣除预收款后的负债率等多项数据梳理发现，包括中南建设、碧桂园、招商蛇口为代表的少部分房企，有条件有能力把握这样的机会，完成逆势扩张之路。
第一轮测试：费用和增效
梳理今年上半年的半年报，可以发现一个很奇特的现象，就是很多开发商的销售额增长幅度不大，但管理费用开支却大幅增长。
一个明显的案例就是龙湖地产。上半年的销售规模增幅只有4.8%，但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%，但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%，但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%，但管理费用开支却超过了79.92%。
在已经公布上半年业绩的房企中，只有中南建设、碧桂园、招商蛇口等少数几家能做到管理费用的增速和销售规模同步，或者比销售规模略少一些。
为何管理费用的开支，远远超过销售规模?
一家地产商告诉和讯房产，出现这种现象的一个重要原因，是因为公司要冲刺规模，提前做了人才储备和管理架构的调整。增加了很多区域公司，并开设了很多城市分公司。
但这种超过眼前规模的提前布局，是存在一定风险的。如果市场出现了销售下行，那么公司的管理架构势必会要重新调整，由此带来裁员、降薪、合并部门、合并区域等一系列的管理阵痛。
这种阵痛带来的负面影响，有时可能会长达多年。
最合适的做法，还是有效控制管理费用增幅，使之和销售规模同步或略高。比如，中南建设房地产业务销售金额同比增加44%，建筑业务新增合同金额同比增加59%,，但上半年管理费用同比只增加48%，但由于公司与实际经营规模相关的管理费用率还有所下降。另外，碧桂园管理费用增加了40%，但合约销售额增长了42.8%;招商蛇口的销售金额同比增长 39.86%，而管理费用仅增长18.98%。
有人说控制管理费用增幅，会不会妨碍企业之后的发展扩张呢?从旭辉和中南建设两家销售规模接近的公司对比看，这种担心是不存在的。
那么，如何做到控制管理费用，并实现规模扩张的?在政策和融资的压力下，企业扩张的战略有变化吗?
尽管管理费用增幅不大，但并没有妨碍中南建设等企业扩张的效率。上半年，中南建设新增项目80个，规划建筑面积合计1138万平方米，上半年销售面积的2.2倍，新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。
管理费用增长了66.74%的旭辉，今年1—7月增加了14个城市，增加了72个项目，新增土地储备面积955平米，大约是1-6月销售面积的2.21倍。
有鉴于中南建设和旭辉上半年的合同销售规模接近，分布城市数量高出旭辉3倍。但上半年的管理费用比旭辉还要少5000万元左右。同时，新增土地储备的项目数量和新进入城市数量，却和旭辉接近，反映出前者有能力用更少的管理费用，实现更有效地扩张。
第二轮测试：获取项目能力
根据半年报公布的数据，TOP20 企业公布的地价/上半年平均销售价格的数据是：旭辉42%、龙湖33%、碧桂园25%、万科33.76%，中南建设34%。
仅从上述数据看，经过2016、2017年的调整，房企的土地成本占售价比例，得到了很好的控制。未来地价将不再是压缩房企利润的定时炸弹。
但也有人疑问，开发商的土地价格大幅下降，是否是因为新拓展项目都在三四线城市?
从几家房企公布的半年报看，这种担心并不存在。比如，中南建设拿地成本不高，但所获得的土地却主要是在二线城市以及部分经济发达、人口聚集度高的三线城市。在昆明、西安这样的二线城市，拿地成本更是每平米只有一两千。比如，中南建设获得的安宁连然街道 ANCB-2017L003号地块，楼板价就只有1000出头;西安西咸新区的中南•湖畔堤楼板价只有1200元/平米。虽然这些地块都处于二线城市的外围郊区，但以楼板价来说，仍然是非常低廉的。
中南建设董秘梁洁说，之所以中南建设能低价拿地，其中一个关键原因是综合产业优势。
目前，中南建设的业务涵盖住宅开发，商业、酒店管理，工程总承包，建筑安装等，并和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，在项目获取上有其他单一类型企业难以具备的优势。
同样，招商蛇口也是借助综合产业优势，获得优质项目。比如，上半年拓展湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果，在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。另外，以蛇口为产业新城基地，公司与各地方政府合作，围绕京津冀、珠三角、长三角等，区域拓展产业新城项目，苏州金融小镇因此以底价获取首期用地。
综合产业优势更强的企业，在获取土地资源的优势，在上半年已经变得明显。而如果市场未来出现下行，地方将会更青睐那些拥有综合产业优势的企业，相对其他房企，这些企业更有可能以底价“抄底”优质土地。
第三轮测试：现金流比拼：谁还有融资空间
截止目前公布年报的情况看，前20强房企中，仅碧桂园、中南建设、龙湖、新城、阳光城经营现金流为正。
年报显示，中南建设的经营性现金流净流入7.33亿，其中来自销售回款带来的现金收入超过400亿，当期偿还债务所支付的现金却只有111亿。
根据资产负债表，有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债146.5亿元，占比仅26%，规模小于公司持有的现金，公司偿债能力强，经营风险低。考虑公司总负债中的预收账款主要来自购房客户的现金，没有经营风险，剔除预收账款之后的负债率((负债总额-预收账款)/资产总额)反而由去年年末的51.4%下降到今年中期的41.2%，下降10.2个百分点。
素以财务稳健见长的龙湖，剔除预售款后的负债率是44.28%，旭辉则是62.73%，连万科这项指标都达到46%，招商蛇口则是55.59%，连碧桂园都达到58.31%。
从上述数值看，未来中南建设仍然有进一步发债融资的空间。
根据上述三项关键指标的比拼，可以发现，如果下半年市场真的转冷，类似碧桂园、中南建设、招商蛇口、龙湖等房企却依然有机会把握住机遇，成功逆势反超，实现市场冬天的规模扩张。
