银都集团：透视新时代下房地产金融发展新趋势

　　【导语】随着中国经济进入新时代，中国房地产市场在2017年迈入了新的历史节点。十九大报告确定了新时代中国房地产市场发展的方向。“房子是用来住的，不是用来炒的”。房地产迎来了“史上最严调控”环境。然而，2018年，随着竞争格局的转变将开启一个新的时代。那么新时代下的房地产与金融业将如何响应国家政策，其发展新趋势如何?银都控股集团积极响应国家“一带一路”战略和粤港澳大湾区的政策，以“三资”智慧为指引，一起来透视新时代下房地产金融发展新趋势。

　　中国已进入“地产金融化”与“金融地产化”的结合版

　　房地产行业作为资金密集型行业，与金融行业有着很强的依赖性和互动性。同房地产密切相关的房地产金融是金融的重要组成部分。2017 年，全国商业地产大宗成交再创历史新高，全年交易总额达 2300 亿元，同比增长 25%。然而，2017 年M2 和社融增速双降，国债利率显著上行，租金增长却呈现低位盘桓。随着一二线城市城市化进入后期，可开发用地资源逐渐稀缺，房地产行业由增量市场向存量市场转向。而史上最严楼市调控以及 " 房住不炒 " 纲领提出后各级政府对住宅租赁市场建设的大力推进则加快了发展商存量战略在一二线城市的落地;2017 年三季度国内上市开发商的总体资产负债率已升至 79% 的 10 年高位，而 2018 年起开发商又将逐步进入债券偿付的高峰期。2018 年房企债券偿还总金额同比增长 64% 至 2500 亿元，2019 年更是将继续大幅增加至近 4000 亿元。这意味着，由开发转向存量资产运营新环境已经来临，同时对房地产企业的综合运营能力、融资能力提出更高的标准和要求。“地产金融化”与“金融地产化”的结合版金融周期已经悄然进入。而银都集团作为中国民营金融控股集团中的新锐代表，积极响应国家“一带一路”战略和粤港澳大湾区的政策，以“三资”智慧为指引，积极布局房地产金融，开发存量地产物业板块，地产金融相结合，为高净值人群创造，价值。

　　房地产基金伺机进入

　　2017 年内资国内房地产基金在大宗物业投资市场上大举买入，累计成交金额突破 600 亿元，同比增长 150% 左右。2018 年初，中国基金业协会发布《私募投资基金备案须知》，明确自 2 月 12 日之后新增底层资产涉及借贷性质的资产及其收益权产品不予备案。这一新规促使地产基金的投资由债权类向股权类转换，股权类基金将在投融两端拥有更多的机会。据一份研究报告显示，2020 年中高端租赁市场规模预计达到 1400 亿。随着城市人口结构不断优化，中国以北、上、深为主的一线城市的中高端人群 2016 年约 79 万人，到 2020 年预计达到 100 万。对于基金而言，办公楼、科技园区、具改造潜力的物业和地块等在新经济周期内备受欢迎。银都集团积极响应国家政策，依托“一带一路”规划及大湾区区位优势，打造银都资本、银都金融、银都普惠三大产业板块。以战略高度，积极布局深圳一线城市优质物业，以深圳为，，并积极开拓广州、佛山、东莞、中山等湾区，城市优质物业。目前已成立上海、北京、杭州、苏州、成都等十余家分子公司，同时将继续开疆拓土，以席卷之势布局粤港澳大湾区乃至全国，为更多高净值人群实现资产增值保驾护航。

　　新时代下房地产金融发展新趋势

　　1、新型地产的投融资服务及“地产+金融”产融结合

　　与传统房地产金融主要服务于住宅开发及自持型物业运营不同，目前房地产金融服务开始广泛渗透于长短租公寓、共享办公、养老地产、特色小镇等新型地产业务中。而银都集团正在积极拓展房地产物业板块，购买物业进行改造，进行轻资产输出负责物业运营管理，运用独到“三资”智慧理念进行“地产+金融”产融结合，实现高净值人群的资产收益增值。

　　2、真实股权融资成为房地产金融新形式

　　伴随一系列金融监管政策的出台，传统债权融资及“明股实债”融资方式受到严格限制，一些开发商和房地产项目开始接受真正的股权融资。以债权融资为主的房地产金融行业，将转向股权融资与债权融资并行之路。虽然目前不少股权融资项目仍旧“行债权融资之实”，但地产基金主导的股权融资这种类似PE的投资方式，未来发展空间巨大。

　　3、行业并购成为房地产金融新动力

　　伴随中国房地产市场正式步入存量时代，行业开发属性将减弱，金融属性和资产管理属性逐步释放，围绕存量不动产的并购及价值提升，将成为推动行业增长的下一个“风口”，服务于并购的房地产金融则是助推行业集中度提升的重要工具，而并购后整合能力将成为房企下半场竞争的关键。

　　4、资产证券化成为房地产金融新亮点

　　近几年，国内类REITs、CMBS、物业费及购房尾款证券化等新模式蓬勃发展。从开发运营模式向资产管理模式转型升级呈加速态势。未来，伴随税收优惠等政策落地，预计真实REITs亦将在中国资本市场推出。REITs投资的不仅仅只是一种房地产金融产品，其背后更关键的是管理人对物业的改造、运营与评估能力。

　　新时代下房地产金融新趋势将推动行业主动地去聚焦资本，通过打造“大资管”平台、创设基金、轻资产输出等方式，实现资产和资本的良性循环。而银都集团是业内，倡导构建出以“资金”为核心，带动“资产”和“资本”联动发展，实现“产业金融+创新金融+共享金融”三位一体金融生态圈的民营金融企业。在政策优势持续利好的大背景下，银都集团的未来目标是继续完善金融生态圈，为高净值人群吸纳和增值资本到千亿规模，能为高净值人群实现全球化、精准化、多元化的资产配置，创造资本的，价值。