联系方式：15001380073 本案例是某工业园片区开发项目，本人作为政府方、金融机构、社会资本方三方的融资顾问参与设计策划，模式为BOO(建设-拥有-经营)，其特点是项目在建设后继续拥有、经营，资产并不移交给政府。
项目基本情况：某社会资本方拟对某工业园片区项目进行开发运营，运营时间20年，需要有一个明确的运营模式及融资方法。
经过了解分析，建议项目采取BOO模式。
(资料图片：朱耿洲博士在讲学中)
基本流程：
首先，当地政府指定投资公司与社会资本方投资入股，成立项目公司;第二，设计融资模型。本人为他们设计了13种融资模型;第三，设计补贴机制。工业区内纯公益性的项目多，如道路等纯基础设施，这些缺口由政府给予补贴;第四，持续拥有、经营。
项目融资结构如下图：
关键点解析：
1、本项目关键点：收入补贴机制、低成本长期融资、招商引资、园区品牌经营。
2、收入补贴机制设计：土地增值收入分成，税收分成，管理费、服务费、基建收入，以地折股，基础设施维护费用补贴。
有关工业园区的准公益性的差额如何补贴、收益资产如何运营、尤其关键的是20年的收益补贴机制，本人为他们进行了详细的设计。首先，进行工业园区土地增值收入分成。政府的补贴不一定全是给钱，土地增值收益同样是一种补贴方式;其次，对入驻工业园区公司的大量税收和管理费进行分成;第三，对提供的服务要求政府予以补贴，服务模式比如一条龙一揽子工程，即为进入本工业园区的企业提供包括办理各类证照等工商、税收甚至政府的审批等服务，赚取服务收入，还可以对入驻的企业进行隐性持股，即以土地代替投资，以地折股，实现土地变资本;第四，基建维护方面，比如一些公共设施、政府给予的补贴等等。
综合以上收入来源，工业园区项目或有可观利润。
3、除开收入补贴机制，还有低成本的长期融资机制。本项目运营20年，能否拿到长期的低成本资金很重要。本人建议可以找国开行、可以发企业债等方式来融资。
4、招商引资。招商引资成功，工业园区的土地就能做旺起来。所以本人给他们一个很重要的建议，就是企业入驻后，可以直接参股，也可以以土地折股入股，这样收益渠道就多了。为此，本人提出了7种招商引资策略。
5、注重园区的品牌经营。经营得当，可以吸引更多的企业入驻，从而带旺土地，本工业园区就做起来了。
从上可知，一个工业园区的项目，涉及到股权设计、低成本融资渠道与技术、招商引资、品牌建设等方方面面。只有做好工作，工业园区才能活起来，投资者的回报才有保障。(CCP)
