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近日，记者通过调查发现，位于北戴河的阿尔卡迪亚滨海度假酒店以举办旅游推介会为由头，实则借机揽客卖房，并且承诺“售后包租”，每年还能返还总房款4%的固定收益(人民币)、3%的荣盛币以及每年尊享7%收益。这些销售承诺眼花缭乱的美好前景，却掩盖不了对于购买者而言高投资风险的不确定性。业内人士分析指出，这种销售方式，对消费者来说其实是个陷阱，存在着不小的风险，一旦商家出现资金问题，租金回报得不到任何保障。此外，阿尔卡迪亚滨海度假酒店因为地理位置和气候因素等原因，面临酒店经营周期短、回报周期更长等问题，投资需谨慎。
酒店揽客卖房
近日，北戴河阿尔卡迪亚酒店利用冬季推介会之名揽客卖酒店客房。北京商报记者了解到，北戴河阿尔卡迪亚滨海度假酒店是荣盛集团下属的康旅产业公司——荣盛康旅打造的一家度假型五星级酒店。有知情人士透露，为了卖房，酒店工作人员还经常组团到北京揽客。
据了解，北戴河阿尔卡迪亚滨海度假酒店会根据每间客房的面积大小、位置好坏来决定价格。北京商报记者从工作人员发来的报价单上看到，酒店客房售价为1.3万-1.7万元/平方米，面积为60多平方米，总价在80万-110万元不等。“目前酒店可供出售客房总数为300多间，还剩五六十套客房。”酒店相关工作人员表示。
对于如何返利，工作人员透露，购买酒店客房以后，并承诺每年将返还总房款4%的固定收益(人民币)、3%的荣盛币以及每年尊享7%收益。但客房的前五年将由阿尔卡迪亚酒店统一出租管理，五年之内不用交物业费，且购买的客房都有40年产权的房产证。
此外，北京商报记者发现，消费者对北戴河阿尔卡迪亚滨海度假酒店的评价并不尽如人意。不少消费者在携程网上留言吐槽 ，“房间环境不好，有味道”、“地理位置偏僻”、“酒店的饭不好吃”等。
那么，北戴河阿尔卡迪亚酒店此次出售客房原因是什么?是因为酒店经营压力不理想还是其他原因?这种返本销售的形式是否获得了相关部门的认可和允许?北京商报记者就相关问题专程采访北戴河阿尔卡迪亚酒店和荣盛集团方面，但截至发稿时，未得到回复。
华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱坦言，售卖酒店客房，可以收回投资，减轻酒店经营压力，但同时投资人要擦亮双眼，谨防投资收益不能兑现，而踏上维权之路。
酒店产权网联合创始人冯少辉在接受北京商报记者采访时表示，由于气候和地理位置等因素，导致位于北戴河的阿尔卡迪亚酒店在冬季的客房空置率高，生意惨淡。而阿尔卡迪亚酒店通过客房的售卖，可以将风险转移到投资人身上。
打政策擦边球
事实上，这样产权式酒店售卖客房的案例并不是首例。由今典集团开发并建设的三亚湾红树林度假酒店，曾经就以销售酒店客房而备受关注。红树林度假酒店通过“产权+股权式”的投资模式，业主可享受在红树林酒店30天的免费时间，还能以房参与经营，每年享受红树林所有经营业态的综合利润分红。
数据显示，2014年，今典集团发布了2015年度三亚湾红树林产权客房预分红公告，平均每个产权客房预算分红可达到15万元，相比2014年的3.6万元增长了3.1倍。
如此高的收益，引发其他地产商的效仿。冯少辉介绍称，北京中联亚集团的三亚美丽之冠七星酒店、复兴集团的三亚亚特兰蒂斯酒店等利用此销售模式，而他们都有一个共性，背后的“操盘手”都是地产开发商，他们打着政策擦边球，获取收益。
据悉，“产权+股权式”投资模式其实与商业地产售后返租形式类似。事实上，这些销售承诺眼花缭乱的美好前景，却掩盖不了对于购买者而言高投资风险的不确定性。北京商报记者查询发现，由于风险性高，“售后包租”这一营销手法早在2006年原建设部、国家发改委等部门颁发的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中被明令禁止。
北京市君祥律师事务所律师拜北斗表示，在我国定立的合同不得违反法律以及强制法规的规定，判断该酒店的此类行为是否合法，主要是认定其行为是否违背房产出售、出租等法律的规定。如果该酒店出售的每间客房均有40年产权的房产证，则该公司已经通过房屋管理部门认可可以出售，其出售行为属于正常房屋买卖行为。
不过，拜北斗表示，但该公司在出售时与消费者明确约定，其前五年由阿尔卡迪亚物业接管，其行为属于出租后包租的行为，已违反《商品房销售管理办法》第四十二条的有关规定，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》也对此类行为具有明确规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，此类行为涉嫌非法集资。
暗藏高风险
实际上，阿尔卡迪亚酒店这种产权式酒店售卖客房的操作方式，无论是对于消费者还是酒店开发商来说，都存在着不小的风险。购买普通住房既可以用于投资，也可以用来居住，而购买度假酒店客房却只适用于投资。赵焕焱表示，由于国家相关政策不明确，加之业主买卖缺乏法律依据，所以容易引发信用纠纷。
一般来说，在行业快速发展之时，资金是制约商业地产开发的重要因素，开发商的自有资金不足，为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。对购房者来说其实是个陷阱，存在着不小的风险，一旦开发商出现资金问题，租金回报得不到保障。承诺的往往只是开头这几年的回报，这几年过后回报率如何，往往回避。
据悉，通常情况下，投资人的投资收益是由固定回报、经营分红、消费权利等部分构成。冯少辉表示，投资的年收益率一般在8%左右，过高的收益值得警惕。此外，尽管在政策允许的情况下可以进行投资，但同样面临着酒店经营周期短，回报周期长等问题，而开发商也同样面临一定风险。“酒店客房卖到一半发现效果不好，收回已经出售的客房则需要赔付更多，想整体转让则更加困难，以前福建某地就发生过类似的事情。”
北京住宅房地产业商会会长黎乃超表示，不要轻信口头宣传和承诺，对开发企业广告宣传、销售人员口头承诺的事项，如果不写进合同中，会造成购房人维权困难。对以售后包租、返本销售、分割拆零等形式销售商品房的应慎重投资。以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺的行为，不符合《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”。
北京商报旅游调查小组
