中国保障性租赁住房美好租住秋季峰会完满闭幕

　　以“取势·行远”为主题的中国保障性租赁住房美好租住秋季峰会暨2022年度《智慧公寓标准应用试点项目》授牌典礼于2022年11月9日开幕。此次峰会由中国房地产协会、中国建材工业经济研究会、全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会为指导单位，小水滴科技主办，TCL和百瑞纪协办，蜂电科技、威司实业、优电科技、随心筑科技、超仪科技、苏州应霁等对本次峰会提供赞助支持。继中国保障性租赁住房美好租住夏季峰会的后篇，吸引了百余家国资国企公寓、开发商等企业与机构的参与，共同洞察政策、解析市场、解构运营、分享案例，为中国保障性租赁住房市场的健康发展添砖加瓦。

　　峰会以中国房地产业协会王惠敏副会长致辞拉开序幕。王惠敏副会长从“五个短板”的思考——供给短板、制度型短板、服务短板、权益短板以及产业扶持政策短板为本次峰会打开了序幕。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲首先带来了“落实二十大会议精神，坚持“租购并举”的改革和发展方向”的主题演讲。她从二十大讲话中涉及住房租赁的内容，解读出国家仍将坚持“租购并举”作为新阶段住房制度改革的方向，通过加快保障性租赁住房惠民生、稳经济、促发展，并实现“租购并举”的快速、顺利落地。

　　她也实事求是的分享了在租赁住房发展中，我们面临的一系列问题和挑战，如：供需关系的矛盾、资金平衡的问题以及政策落地的挑战。但是随着住房租赁的高速发展，随着更多国资国企的加入，这些问题将会得到解决。相信在此次峰会中，因为有更多市场主体的积极参与，大家共同围绕美好租住的主题集思广益，畅所欲言，交流互鉴，会收获更多的灵感。

　　随后，小水滴科技CEO冯玉光以“以终为始，从全局视角看住房租赁业务布局”表达了自己对于行业未来的乐观态度。

　　首先他分享了对2030年住房租赁市场的四个预测，分别是：

　　①租售比将回归1:200至1:300的国际水平；

　　②在政策引导下将实现开发商自主的租售并举市场；

　　③将会有2000万套保租房入市，3000万青年人实现住有所居，保障比例超过30%；

　　④REITs总市值超过10万亿，其中保租房公募REITs占比10%以上。

　　他认为在二十大会议精神指导下，坚持‘租售并举’的政策、加快保障性租赁住房的发展是大势所趋、不可动摇，而如何实现也渐渐清晰明朗，需要我们在不断的尝试与探索中优化与创新。

　　自如资管事业群副总经理姜明带来了自如对于未来租赁住房行业的分享，他以自如的大数据来分析，认为即便在疫情时代，租赁住房的规模增速也未受太大影响，他认为当下住房租赁市场面临的挑战和机会主要来自两大变量：

　　①需求端：人口流动放缓以及支付能力下降；

　　    ②供给端：多主体增加供给以及客户对于居住品质需求提升。

　　对于行业从业者来说，需要着眼于市场供需的变化，以产品+服务为驱动的价值提升，才是破局的关键，而对于像自如这样的市场化长租公寓运营机构来说，不论在过去还是未来，都会扎根于夯实产品力与运营力的提升，为租客和业主提供更好的产品和服务。

　　同样以“持续创造美好租住生活”为使命的百瑞纪集团副总裁刘海文，也从集团角度分享了推行保障性租赁住房与资产运营管理的发展思考。他认为，企业需要时刻把握行业趋势，而当下需要做的是发展保障性租赁住房、促进产城融合，达到供需匹配与职住平衡的基本条件，使得新市民、新青年在人口净流入的大城市真正“租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好”。

　　从服务层面来说，要在多维度和多元化方面着手，例如：IT技术赋能提效管理、会员体系和数字化营销赋能、标准化、专业化培训体系赋能门店经营等，全面提升服务效率。

　　从资产层面，他提出了“以轻资产服务重资产”的概念，以全模式、全链条、全产品“三全”模式全周期管理，专注资产价值，赋能提效管理。

　　作为专业的行业研究机构，亿翰智库董事长陈啸天从政策角度带来了他对行业的理解。他主张利用政策改善，战略发展住房租赁业务。

　　首先，“房住不炒”是顶层约束，不会动摇，这倒逼了地产开发转向住房租赁市场；其次，整个行业由“重土地”转向“以人为本”，城镇化率持续提升、资源向核心城市聚集，引导人口流动，奠定了租赁住房的需求基础；，，政策支持给予租赁住房带来发展红利：政策的有序推进、保租房适用对象的明确、税费/土地/金融等各项支持，以上种种，不难看出，几乎都是利好政策，但企业仍需要在充分评估下，合理决策。

　　，，他总结道：“租购并举虽是大势所趋，但行业试错成本高，且考虑到住房租赁业务本身的经营难度，企业在做业务决策时，需保持高度谨慎”。

　　保障性住房项目如何落地运营？上海城投置业经营管理有限公司市场部副总经理戴伟强带来了项目的探索分享。

　　基于上海城投项目经验，他认为任何一个租赁住宅项目的诞生都离不开规划、建筑、技术、运营四个层级，如何将该四维度做到，是所有运营商都在探讨的话题，他认为：

　　·规划方面，专注于“体系”建设，开放式的街区、十五分钟生活圈，院落、社群、丰富的配套是当下产品的标配；

　　·建筑方面，从单身人士到多口之家，全生活周期产品线一应俱全，标准模块化单元，工业化内装产品，让用户感受到统一性的装修品质；

　　·技术方面，更多绿色生态技术的运用，将低碳带入生活，而数字化信息平台，让租户的生活更加便捷；

　　·运营方面，通过精益化的管理，让运营方省心，让入住方放心，打造“居于宽处 庭放美好”的生活体验。

　　住房租赁产品的提升离不开科技化家具家电的配套，此次峰会TCL智能家居总监陈德春带来了“TCL在租住行业数智化建设构想”，帮助住房租赁企业重新认识智能化、智慧化、未来科技化的居住场景。

　　他认为未来租赁住房智能化设计，主要来源于两个顶层构想：

　　·应用物联网、云计算、智能硬件等产品技术的发展，打通公寓和宿舍的人、设备、服务三端，为客户提供租住行业，的全品类硬件产品，为租住运营方提供设备一站式采购，解决运营方的采购以及管理难题；

　　·通过构设模块化的智慧空间和场景化智慧应用，让用户的租户体验更数字化、便捷化。

　　，，深创投不动产基金管理（深圳）有限公司投资部执行董事江南，通过对深圳四个保障性住房REITs项目深入解读，分享自己对保障性租赁住房REITs审核和投资的建议。

　　在国家发改委明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点行业范围后，深圳市人才安居集团随即启动对行业资产的梳理，经过近1年的分析比对，选取了四处优质的保障性租赁住房项目作为底层资产参与基础设施REITs试点。

　　项目的选取需考量企业基本情况、合规情况、整体项目评估、现金流是否稳定以及未来项目发展空间等诸多方面，此次选取的试点项目均位于深圳市核心区域或所在区域的核心位置，功能完善、周边配套齐、居住品质佳且均为新建住房，项目均接近满租，现金流高度分散、租金收入稳定、项目权属清晰、用地性质符合监管规定、估值公允，非常满足保障性租赁住房REITs申请的各项要求。，，通过试点项目的分析，他对保障性租赁住房REITs给予高度评价，认为未来不动产投资建设运营模式将会被颠覆。

　　峰会，，由全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会专家杨波老师对获得智慧公寓标准应用试点项目的企业进行了授牌仪式。

　　本次智慧公寓标准应用试点项目评选规范由基础设施、管理服务，2项一级指标，信息设施、系统安全、智能终端、舒适环境等11项二级指标，宽带网络、硬件连接与管理、软件集成与服务、数据安全、消防控制、智能系统等82项三级指标进行评价和等级划分。

　　借助本次峰会，2022年度《智慧公寓标准应用试点项目》评选活动刚刚结束，这是全国智标委主导下的，权威性的评选，评选流程规范、各项评选参数要求严格、过程客观、公正，真实反映了参选项目的智能化水平。经过专家的认真、严苛的审查评价，三个项目脱颖而出，获得智慧公寓标准试点项目，称号。

　　获得，智慧公寓标准应用试点项目如下：

　　项目名称：阅江台租赁社区，建设单位：南京安江置业有限公司，获得四星评定；

　　项目名称：承寓·东宸里，建设单位：合肥市住房租赁发展股份有限公司，获得四星评定；

　　项目名称：城投宽庭·江湾社区，获得四星评定

　　智慧公寓标准应用示范项目的，等级是五星，以上三家本次评选获得四星评级，这也是目前智慧公寓标准应用评选以来授予的，级评定。专家组委会对三家项目的智能化建设提出了具体意见和要求，期待三家持续改进、提升租住体验，向五星进发。

　　随着夜幕降临，取势·行远中国保障性租赁住房美好租住秋季峰会暨2022年度《智慧公寓标准应用试点项目》授牌典礼圆满落幕，但在与会者的心里，住房租赁市场‘美好租住’的未来之光已经点亮。