商业创新发展的新引擎

　　2017青岛商业地产竞争力高峰论坛在青岛西海岸隆重举行

　　本网讯(通讯员于文献 刘桂娟)“在当前这样一个充满机遇和挑战的时代，我们将将如何全面把握儿童产业发展，打造掘金利器?”2017年7月22日，“2017青岛商业地产竞争力高峰论坛”在青岛西海岸隆重开幕。此次论坛由国家新区研究院、青岛市工商联房地产行业联盟主办;青岛市西海岸新区国际招商局、青岛市西海岸新区国内招商局、黄岛区文广新局、黄岛区商务局、喜马拉雅FM、新浪乐居协办;青岛荣德文化发展集团承办。组委会力邀姜新国、徐静波、龙江等多名业界大咖以及青岛房地产业内人士，进行圆桌对话，展开头脑风暴，共同探讨商业地产竞争力问题，为青岛西海岸新区商业发展建言献策。

　　激情啤酒节，醉美西海岸 —— 商业竞争力无限

　　2017青岛啤酒节前夕，青岛工商联行业联盟副理事长、青岛房地产投融资中心主任——龙江先生，作为首席嘉宾出席了“2017青岛商业地产竞争力高峰论坛”。论坛中，龙江先生以《青岛西海岸新区的商业竞争力》为主题的演讲中表示，活力新区，宜人黄岛。青岛西海岸新区商业竞争力不容小觑。青岛西海岸作为全国第九个国家级经济新区，不仅拥有醉美的海岸线，还有强势的经济实力。

　　强势经济能力，山东省发改委发布《2017年第一季度全省县域经济总体情况》在全省137个县(市、区)一季度经济榜单中，黄岛区以550亿的成绩，雄踞GDP规模榜单首位。商贸流通业实现大幅增长。一季度新区限额以上批发业完成97.7亿元，同比增长108.9%;限额以上零售业完成28.8亿元，同比增长18%;餐饮业完成1.5亿元，同比增长23.6%;比青岛市平均增速高出16.2个百分点。

　　青岛西海岸新区拥有282公里海岸线，排布金沙滩景区、青岛大珠山国家森林公园、青岛野生动物世界、青岛城市阳台景区6出国家AAAA级景区，另有AAA级景区3家，AA级景区8家等丰厚旅游资源。2015年全年，新区共接待外国游客1778万人次，占青岛当年旅游人口总数的25%。其中家庭出游点比为40%。

　　新区目前共有文化产业单位3000余家，现实主营收入891.3亿元，占全市37.5%，各项指标均位居青岛市首位。在传统文化塑造新兴文化，在凸出本土琅琊文化、海洋文化中融合外来文化，一场城市文化变革发展正悄声无息润泽西海岸新区。

　　新区人口为171万人，人口增长率保持在7%的快速增长，至2020年区域人口将超240万，2030年，人口将突破410万，且偏年轻化、移民化、给现代服务行业发展带来新的机遇。全市家庭户281.82万户，新区家庭户15.32万户，家庭户人口为39.67万人，家庭、亲子儿童式商业消费市场需求巨大。

　　西海岸新区区内共9所驻区大学，高效在校生12.7万人，44所中小学，在校生51333人，幼儿园140所，在园幼儿15598名，22所各类职业教育机构，职业教育机构在校生7.67万人。

　　据国家统计局的信息显示：2016年我国14岁以下人群超过2.2亿，国家二胎政策逐渐放开将进一步推动儿童人口的增长。去年我国社会商品零售总额超过30万亿，而儿童销售总额占34.7%达到10万亿。儿童商业业态已成为带动家庭消费和商业内需的核心驱动!

　　儿童商业业态将成为商业创新发展的新引擎

　　中国一句古话“一岁看本，三岁看大，七岁看老”。随着二孩政策的全面放开加之家长对儿童成长过程的重视程度升级，中国儿童消费市场的活力已经被激发出来，据国家统计局的信息显示：2016年我国14岁以下人群超过2.2亿，国家二胎政策逐渐放开将进一步推动儿童人口的增长。去年我国社会商品零售总额超过30万亿，而儿童销售总额占34.7%达到10万亿。儿童商业业态已成为带动家庭消费和商业内需的核心驱动!

　　美国经济学家保罗·皮尔泽指出：“婴儿潮出生的人虽然只占美国人口的28%，但所创造的经济价值却占美国整体经济的一半，婴儿潮人口创造了历史上最大的股市涨幅、房屋需求、国际航空、个人计算机、电脑网络和运动休闲工具的需求。”

　　历史上的婴儿潮形成接力效应，新的婴儿潮时点又至。新中国的第一次婴儿潮出现在1949年至1957年，主要得益于建国初期国民经济的恢复、“一五”计划的施行和中央政府的提倡。第二次婴儿潮出现在1965年至1975年，主要得益于经济的短暂稳定。第三次婴儿潮出现在1985年至1995年，主要得益于改革开放后经济水平的提高。每次婴儿潮相隔二十年、历经十年。婴儿潮中诞生的人口在二十年的间隔之后成为稳定的婚龄人口，为新一轮婴儿潮的产生提供动力，形成婴儿潮“二十年一轮”的接力逻辑，如今上一批婴儿潮人口又到了适婚年龄，当下正处于人口出生的高峰时点。当新生代妈妈站上消费的历史舞台，同时又对婴童消费占据主导权，其偏好将显著影响儿童消费的市场需求。新生代妈妈的超强消费意愿与精细化培养理念助力儿童产业步入需求爆发与结构优化的消费升级阶段。

　　“全面二孩”启动，政策红利再添助力。2015年10月29日，中共十八大五中全会公报宣布，中国将“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”。某研究机构宏观组估计，全面放开二胎之后，每年新增人口约为100万，每年出生人口在1700万左右，“全面二孩”政策提升出生率约0.7个百分点。目前“4+2+1”模式正在成为中国主流家庭结构，儿童逐渐成为了家庭消费的核心。统计数据表明：儿童的直接与间接消费已经占到了家庭日常消费的60%以上，儿童消费支出已占整个家庭收入的25%，且以每年9%以上的速度递增。新生代妈妈的超强消费意愿将投注在各自的宝贝身上，宝贝消费潜力大为提高;80后妈妈对婴童消费的关注程度高于以往时代的同龄妈妈，同时养育孩子的理念也从以前的“养大“转向了“培育”，更加注重宝贝的德智体美劳全面发展，投入在儿童消费的精力和财力也会相应更多，儿童产业链的重心也从前期的以饮食和服装为主转向如今的以娱乐与教育为重。

　　婴儿潮叠加全面二孩政策，2020年儿童人口数量将攀上新高峰。根据联合国测算，中国儿童人口增速在2012年由负转正，且在2012-2020年期间持续正增长，至2020年儿童人口数量达到峰值2.61亿人。庞大的婴童数量为儿童产业的发展奠定了良好的基础。作为儿童消费重要一环的婴儿消费占GDP的比重由2001年的0.31%逐步攀升到了2015年的0.55%，在2015年人均GDP较2001年增长了4.7倍的情况下，婴儿消费暴增了9.2倍。

　　由荣德文化发展集团投资开发的荣德·海岸壹号项目，以文化、儿童产业为轴线，以消费者为导向，拥有4层购物空间和近2000㎡时间主题公益博物馆，及8000㎡的时间主题文化儿童体感乐园，将品牌零售、公共空间以及艺术共融一体，寓教于乐教育中心，一站式家庭成长乐园，通过自身定位以及周边环境的城市文化，定位为“博物馆文化商业”、儿童主题体验式商业综合体。拥有地段、交通等多方面得天独厚的优势，并由时代联行团队专业运营管理，以丰富的商户营销手段，提升线上线下购物体验。目前海岸壹号时间广场已进入全面招商阶段，时间乐园、红黄蓝、俏江南、NIKE、adidas等多家知名品牌业已签约入驻。2017青岛市重点项目、商业文化艺术综合体、儿童主题商业广场

　　青岛荣德文化发展集团成为青岛文化创意产业“十大龙头企业”

　　青岛荣德文化发展集团位于风景秀丽的胶州湾畔，组建于2005年，旗下设有名家文化传播公司、名家美术馆、名家书画院、名家文化会馆、北京琴岛荣德拍卖公司、荣德影业传媒公司、荣德瑞昌房地产、荣德海西建筑公司、青岛景美园林公司等多家公司与机构，是一家多元化发展的大型综合性民营文化企业。先后被评为“山东省重点文化单位”、“文化产业示范单位”、“文化产业对外重点推介项目”和青岛文化创意产业“十大龙头企业”。

　　荣德·海岸壹号 项目建筑面积12万㎡，时间广场建筑面积4万㎡，总停车位1000个，时间广场专用停车位750个。以文化、儿童产业为轴线，以消费者为导向，拥有4层购物空间和近2000㎡时间主题公益博物馆，及8000平的时间主题文化儿童体感乐园，将品牌零售、公共空间以及艺术共融一体，寓教于乐教育中心，一站式家庭成长乐园，通过自身定位以及周边环境的城市文化，定位为“博物馆文化商业”、儿童主题体验式商业综合体。

　　经营团队时代联行商业管理有限公司积淀了深厚的商业管理资源和商业市场实战经验，形成了多种成熟、完备的管理系统，拥有一支高效、团结、具有极强战斗力与核心竞争力的专业团队。秉承“品质给城市更多改变”的品牌理念，注重专业能力培育，积极探索创新，持续关注和提升产品与服务品质，始终保持行业内客户满意度的领先水准，推动城市发展，引领商业进步。

　　科技创新和优质的服务终端成为儿童产业发展的新动力

　　创新是引领发展的第一动力。创新发展是党中央在我国发展关键时期作出的重大决策，契合我国发展的历史逻辑和现实逻辑，对于夺取全面建成小康社会决战胜利、实现中华民族伟大复兴的中国梦，具有重大现实意义和深远历史影响。

　　中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家、业界有商业地产“教父”之称的姜新国先生，在论坛上以《商业地产进化和儿童体验》为主题的讲座中说：“互联网商业时代的地产发生变异，随着网络商业的出现，约20%的商业迁移到线上销售，也带来约30%增量的新兴业态和融合业态，导致业态扩容。根据阿尔达对现下商业地产的梳理后形成了全面的新商业业态谱系表，共梳理业态大类15个，细分业种119个，具体品类220个。非传统业态的出现，使得商业地产从满足零售要求转变为生活各种需求的转变，于是商业地产有了新的名称，比如：城市客厅、市民会所、公众约会地等等。那么未来商业地产发展的态势有三大特点：科技成分提高、服务范围扩大以及优美的商业空间。

　　据权威预测，未来五至十年艺术教育市场将发展到上千亿元，而少儿艺教培训市场的规模将超出3000亿元，并以每年30%的速度持续扩张。预计，我国每年参加各类艺术培训的青少年儿童将超过1亿人次。

　　姜新国先生在讲座中还特别指出，随着国内人口的增长和经济的发展及中产消费的形成，儿童主题型的购物中心的崛起是新兴的业态。其中三大消费热点聚焦儿童业态(人口增长、消费增长、教育支出增长)，凸显了儿童主题购物中心的多盈利性。父母越来越意识到对孩子成长的投资不仅仅是金钱投入，更重要的是与孩子互动的时间。通过相处，父母能更好地了解孩子的近期的心理状态、观察孩子的成长过程、及时发现孩子成长过程中出现的问题，对孩子的成长起到积极作用。维达国民家庭亲子关系报告显示：“55.70%的父母表示自己每天陪伴孩子的时长在3小时以上;年轻父母愿意付出更多的时间陪伴在孩子身边，90后父母每天陪伴孩子的实际时间达到4.61小时。”相比60后、70后的父母，80后、90后的父母每天陪伴孩子的时间更长;80后、90后的父母每天与孩子相处的实际时间也大大超过父母预期的时间。外出活动成为父母与孩子相处的主要方式。随着父母与孩子的相处时间的增加，父母与孩子的相处方式也更加多元化。过去，父母通常在家中陪伴孩子，比如陪孩子观看电视节目、辅导孩子学习等，由此带动的消费相对有限。现在，外出活动已成为父母陪伴孩子渡过童年的主要方式，如亲子旅行、外出就餐、外出娱乐等外出活动占父母陪伴孩子时间的比重达到近70%。外出活动增加最直接的影响就是外出消费的增加，宝贝一人可以撬动全家消费。父母外出陪伴孩子的方式中购物、娱乐以及旅行的方式最为普遍。

　　姜先生针对青岛地区儿童主题购物中心的商机和投资价值进行了分析，着重指出此次论坛的承办方荣德文化发展集团投资开发的荣德·海岸壹号项目定位于儿童主题购物中心，不但填补了目前青岛西海岸市场缺乏儿童主题购物中心的现状，而且还以40000㎡的规模打造了集教育、游乐、购物、美食为一体的首席亲子体验基地，并融入了琅琊传统文化精髓，寓教于乐，让孩子在充满教育意义的文化体验中快乐成长。虽然是打造亲子主题的互动型商场，但更多的是打造出一种全新的家庭消费的概念。当外出购物时，儿童消费往往以家庭为单位，通常有2到6位大人陪伴，以前孩子是陪着父母来购物，现在变成了全家陪着孩子来休闲，宝贝一人可以带动全家人在消费场所增加餐饮、服装、美容美发等附加消费。研究表明：“传统百货商场，人均停留时间1小时;而有儿童业态的家庭购物场所，人均停留时间则是4.3小时。”在商场呆的时间越长，越有可能产生消费行为。特别值得注意的是，现在的孩子父母大部分都是70后、80后、90后，是最有购买力的主流消费人群，也是购物中心争抢的主流消费人群(25~40岁)。顺应时势，商业地产也开始利用儿童消费巨大的撬动效应发展儿童业态商业。某研究中心对全国42个重点城市监测数据显示，儿童业态商业总面积已达到916.1万平方米，在过去五年间增长达538.8%。儿童业态在购物中心占比更是由5%上升至15%，近两年提升尤为显著。

　　寓教于乐成为儿童产业增长新动力

　　著名企业家、亚洲通讯社社长徐静波先生出席了此次高峰论坛，并在讲座中分析了商业板块中儿童产业的作用，以及目前中国儿童产业的现状及存在的巨大市场潜力。根据目前国外发达国家商业发展轨迹，传统的商业区正在逐步向满足更多人群一站式需求的混合商业区发展，商业地产市场集约型专业店兴起。在中国商业地产整体高昂的大环境下，主题性的商业广场更将迎来新的发展机遇。

　　徐静波老师在演讲中表示，儿童产业市场将逐渐受到青睐，包括服装市场、文具市场、玩具市场、教育市场、营养品市场等等。同时精细化、专业化和体验化成为儿童产业发展趋势。

　　随着时代的变迁、观念的转变，消费心理和习惯也在悄然发生变化。新的时代背景下，从消费内容、消费方式到消费决策，儿童消费进入了全方位的变革时代，同时，宝贝经济产业链也得到重构。通过分析儿童消费的变化趋势，有助于我们寻找未来最具发展潜力的领域。

　　以玩具消费为例，我国娱乐消费水平远低于欧美等发达国家。从儿童人均玩具消费额来看，2014年国内儿童年人均玩具消费额约为9美元，同期美国儿童人均消费额约为126美元，国内儿童人均玩具消费额不足美国消费额的十分之一;从儿童消费结构来看，2014年国内儿童消费结构中玩具消费占比仅为12%，同期欧美主要国家玩具消费占比稳定在40%以上。对比国内外人均玩具消费金额、儿童消费结构，国内玩具市场发展潜力十分巨大。

　　未来我国消费重心将逐步从基础消费向娱乐消费转移。从结构来看，我国儿童消费结构中食品与服装等消费占比超过80%，玩具消费占比不足20%;在这样的背景下，消费的重心将逐步向娱乐消费转移。具体来看，2009~2014年间，年人均儿童玩具消费额由4.94美元增长至8.87美元，复合年增速高达12%，而包括玩具、食品、服装、教育在内的儿童消费总额增长率仅为1.04%，精神消费增长速度远超消费增长的平均水平，主要原因在于：一方面，过去父母对于培养儿童兴趣的精神消费重视不足，相对更加重视孩子的吃穿，对娱乐消费并不那么看重;另一方面，目前国内玩具市场仍以传统简易玩具为主，有较高科技含量的玩具仍占少数，玩具之间的差异性不大，仅够满足日常的消费。

　　但是随着80后父母对儿童早期培养的重视程度不断提升，以培养儿童兴趣为目标的精神消费有望攀升，娱乐消费的需求正在逐步提升;同时传统玩具升级为人工智能玩具已经成为玩具行业的大趋势，供给端不断有推陈出新的产品出现也进一步刺激了新的需求。未来从基础消费向娱乐消费的转变将是儿童消费市场的一大趋势。

　　玩教结合成为玩具市场加速增长的新动力。寓教于乐的教育模式早已成为欧美各国积极践行的教育理念。

　　粗放型传统消费到家庭式体验消费

　　旧：以商品为核心的传统儿童消费。不管是从横向还是纵向来看，传统的儿童消费均体现为粗放、单一的特点。从横向来看，产品销售往往是孤立的，比如玩具店仅销售单一的玩具，服装店仅销售单一的服装。不同产品的销售相互隔离，而相同类型的产品同质化程度高。这样的经营模式导致单一产品无法对消费者产生长期的吸引力，产品之间难以形成协同效应。从纵向来看，消费在时间上同样不具有连续性。一次消费完成后，下一次消费又是新的决策起点，一次消费仅能带来本次的销售收入，很难带来未来的潜在收入。

　　新：以家庭为单位的体验式消费。未来，家庭体验式消费将打破在产品和时间上的孤立性，带动可重复可持续消费，形成完整的儿童消费产业链条。

　　所谓家庭式体验消费的亮点在于两个方面，其一，儿童消费的特征是一人消费可以辐射家庭消费，孩子的选择决定了一个家庭的选择，通过儿童消费可以带动全家消费，打造以家庭为单位的组合式消费变得前景广阔;其二，区别于传统商业以单一零售业态经营的方式，体验式消费更注重消费者亲身参与、体验和感受，通过体验消费延长消费链条进而带动其他消费。

　　家长代位消费转向儿童自主消费

　　传统的儿童消费模式以家长“代位消费”为主。传统意义上来说，儿童消费的购买群体和消费群体是相互分离的。儿童消费品的购买者很大部分是儿童的家长，作为使用者的儿童大多没有独立的消费意识，同时也不具备自主消费能力，这种消费模式称之为“代位消费”，家长在儿童消费决策中占据主要地位。作为成年人，家长购物时更看重商品的质量和价格，选择也相对理性，所以儿童特有的兴趣和消费偏好很难反映在消费过程中。

　　如今的儿童消费开始向儿童自主消费转变。随着80年代以后出生的独生子女开始成为年轻父母一代，他们的观点发生了很多的改变，更注重孩子的自我意识，也给予孩子更多自主选择的权利。儿童对父母的购买行为产生着越来越大的影响。

　　从成长阶段看，随着年龄的增长，儿童独立购物的比例不断增长，同父母一起购物时也能在一定程度上影响父母的决策。从产品类型来看，儿童在购买小食品、饮料、服装、玩具、文具等方面拥有相对较大的选择权力，对于一些大件商品的影响程度有限。与成年人相比，儿童购物时更容易受外界影响，比如自己接触到的广告宣传和同龄人流行趋势的影响。

　　新的消费决策背景下，能吸引儿童眼球、符合儿童偏好的产品更易受到青睐。从儿童的日常生活、兴趣爱好出发，延伸产品的产业条链满足其现有需求，乃至激发其潜在需求变得至关重要。当儿童掌握了购物消费的自主权后，儿童会从自身兴趣出发，选择购买相应的产品。

　　荣德·海岸壹号时间广场续写下一个琅琊文化发源地的传奇

　　时间广场市场期待：城市文化新地标、博物馆文化商业、首席亲子基地。锁定目标聚焦社区、聚焦家庭、聚焦儿童，一站式家庭品质生活目的地。项目定位博物馆文化商业、寓教于乐互动体验、一站式生活方式胜地。时间广场交通优势：时间广场中心生活圈。周边遍布20余个高端住宅区与驻区中小学、高校，汇集区政府、国税局等机关单位，以及长江路、滨海大道商圈商务群落;青岛半小时消费圈。海底隧道、跨海大桥建成通车，跨海地铁M1线、城际轨道交通R3线施工建设，青岛经济生活圈，消费人群半小时引入。七维交通模式无缝对接世界。海底隧道、跨海大桥建成通车，青岛首条跨海地铁M1号、城市R3轻轨开通建设、胶东国际机场、流亭机场、青岛站、青岛港等重要交通枢纽点七维度搭建。

　　时间广场紧邻长江路商圈，周边商业氛围不足：融入长江路商圈作为补充及升级和核心商业，将有一定市场空间。迎合长江路商圈的业态升级和商业形态更新需求，实现与中央商务区商圈的错位竞争。时间广场希望在未来能够通过CBD商圈的文化、亲子主题资源带动自有牌的提升。并通过博物馆文化、儿童主题商业主轴吸引到更多的CBD的顾客。时间广场项目空间规划。B1漫调生活 涵盖大型精品有机超市;时尚轻餐饮;国际家庭时尚集合店;F1国际风尚 轻奢、快时尚品牌专卖店、潮流时尚名表、配饰形象店;多元化文化展廊、艺术品展示、文化主题巡展;F2文创教育 儿童游艺娱乐、儿童主题餐厅、品牌教育机构、兴趣培训教材教辅、时尚轻餐饮、国际家庭时尚集合店。F3亲子休闲 大型儿童体验中心，儿童职业体验馆，童学馆，融探索、娱乐、益智、健身为一体的儿童探险乐园，文化主题体感乐园;F4 时间乐活天地、时间博物馆。时间广场运营策略：创新的营销推广模式、精准的会员营销管理、完善的信息管理系统、精致的品牌运营服务，以丰富的商户营销手段，提升线上线下购物体验。目前，时间广场已进入全面招商阶段，时间乐园、红黄蓝、俏江南、NIKE、adidas等多家知名品牌业已签约入驻。

　　时间虚无，但永恒在我们身边。万物巨变，一脉文明永续相传。今天，时间承载着琅琊文化的千年精华，荣德·海岸壹号时间广场华丽启幕，开启一个城市的商业高度，开启城市生活更多的美好体验，续写下一个琅琊文化发源地的传奇。