南充490万㎡房源待消化

8月28日，华西城市读本乐居周刊开启《2014南充楼市“金九银十”系列报道》，陪各位读者、网友、购房者一起关注2014年川东北地区的“金九银十”万象。

系列报道第一期《前瞻南充楼市“金九银十”将战打响》，一起回顾了2013年南充楼市的“金九银十”；

第二期，我们一起了解了8月份南充楼市情况；第三期，我们一起关注以价换量的南充楼市“金九”开局企稳；今天，我们来看看库存量和住宅库存消化能力。存销 35城住宅库存总量再攀新高

“存销比”是指新建商品住宅的存量与销售面积之间的比值。存销比越高，意味着住宅库存消化能力越弱。

9月13日，上海易居房地产研究院发布报告称：8月份，监测的南昌、长沙、广州、南京、北京、上海、先、重庆、贵阳等35个城市新建商品住宅存销比均值为17.5。这就意味着市场需要花至少17.5个月的时间才能消化完这些库存。这也是12个月以来全国房价，出现下跌的现象，同时也意味着去库存的速度有所加快。

据报告显示，35个城市中，有31个城市库存出现了同比增长。截止8月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3486万㎡、19480万㎡和3965万㎡。其中，一线城市库存已经保持连续七个月的环比正增长，二线城市库存呈现波浪式的上升态势，而三线城市库存保持震荡上行态势。

报告同时显示，8月份，房地产市场行情略有反弹，市场去库存速度有所加快。从存销比来看，8月较7月份的18.7个月的水平有所下降，也是12个月以来的，下降。

不过，住宅库存总量仍在提高，截至8月底，35城新建商品住宅库存总量环比增长1.3%，同比增长22.6%。持续增加的库存，拉低房企资金周转率，房企面临去库存压力。近期，不少城市出现明显降价项目，显示房企正在加快去库存步伐。救市以价换量“去库存”成关键词

在南充，据南充房产信息网数据显示，截至9月17日，南充市市辖三区现有可售楼房60214套，可售总面积4903729㎡。即使没有新

房源入市，现有库存也需要18个月的时间来消化。而据统计，8月，南充楼市共新推住宅3451套，较7月份涨幅近3倍。此外，有11个项目领取36张预售许可证，累计推出住宅房源3451套。这样的存销背景下，“去库存”自然成为南充楼市的关键词。

在前文所述报告中指出：从目前来看，在救市潮下很多房企推盘节奏会加快，且推盘量会高于市场成交量，所以库存量还将有所上升。而库存去化周期的走势，和市场成交能否快速提振攸关。以价换量认识放弃主流策略。加入房企降价促销力度足够大，那么去库存的压力将有所缓解。 在这样的库存情况下，以价换量去库存仍然是房企主流策略。

而从南充楼市“金九”目前情况看来，近期南充各大房企除了加大供应和推盘力度外，都选择了让利促销，“以价换量”，来争取市场有限的份额。价格战打响的同时，办活动、搞促销、拼服务，无疑成为各大楼盘的后备作战力。消化渠道下沉深挖消费力

前面提到，南充主城区有可售面积490多万㎡，住宅库存消化能力又是否跟得上？一句话：这么多房子，谁来买？

在南充，新型城镇化的不断推进，有目可睹。城镇化是扩大内需的，潜力所在,是促进经济增长的新引擎。作为与城镇化关系度最密切的行业之一，房地产热极一时。城镇化进程中，“进城”，成为百姓的一种生活指引。买房，成为“进城”的，落脚点。刚需者买房进城，开始都市生活；而已经生活在城市里的刚改者买房，则是进入“智慧城”、“中心城”、“健康城”等各种“城中城”。

老百姓的买房的需求特点，就对开发商卖方的营销策略给了方向。此前，在本报《2014上半年南充楼市营销案微分析》中提及，在整体大环境的影响下，各大房产开发商都打开了各自的营销宝典，将营销学发挥得，。做圈层、搞活动、挖渠道，开发商都开始细分市场，做渠道下沉。各种行业看房团、看房直通车开始出现在买房者视野，产品品鉴会也不仅在南充市区的酒店或售楼部现场，南充三区六县、甚至各乡镇，都有了分销会、产品说明会。

但消费力究竟在哪里？各大学区房，以教育资源挖掘家长、老师和毕业学生；“无敌小三房”，则拢络了返乡置业、娶妻生子的都市众多群体。医疗卫生行业、政府单位、学校、经济开发区、大型超市、娱乐场所，都成为消化这490万㎡的主流消费行业。