北京:限价房销售新规征求意见

　　原标题：评估比高于85%按商品房销售 限价房销售新规征求意见

　　昨天，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。其中拟规定，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时，将收购转化为共有产权住房，具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

　　■新规解读

　　销售规则

　　限房价项目销售限价　周边市场价格评估价　>85%　　等同于商品房

　　面向所有具备本市购房资格的居民家庭

　　限房价项目销售限价　周边市场价格评估价　≤85%　　收购转化为共有产权房

　　面向具备本市共有产权住房购房资格的家庭

　　有剩余房源时

　　建筑面积≤140平方米 面向具备本市购房资格的无房居民家庭

　　建筑面积>140平方米 面向具备本市购房资格的居民家庭

　　案例说明

　　等同于商品房情况

　　假设某个限房价项目拍地时规定将来销售限价为4.6万元/平米，周边市场价格评估价为5万元/平米，则比值为92%，高于85%的设定比例，该项目将和商品房一样由开发商进行销售。

　　转化为共有产权房情况

　　假设某个限房价项目拍地时规定将来的销售限价为6.5万元/平米，周边市场价格评估价为8万元/平米，比值约为81%，低于85%的设定比例，那么这个项目就将被收购为共有产权住房。

　　购房人获得的产权份额约为81%，剩余约19%的产权相应转化为市保障房，代持的政府产权份额。

　　将据市场变化调整比例

　　首先，在限房价项目办理施工许可后，将由北京市房地产市场管理事务，会同北京市保障性住房建设投资，对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。

　　之后，根据限房价项目可售住房在“拿地”时规定的销售限价与上述评估价之比，分别采用两种方式销售。这次，新政中将设定比例暂定为85%，在其后的实施过程中可根据市场变化和销售状况适当调整。

　　转商品房满五年可上市

　　如果开始施工后，限房价项目的比值高于85%这一设定比例，即此时限房价项目已经接近周围商品房价格，则由开发商面向所有具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。也就是说，这类住房的销售环节和当前市场上的商品房销售规则相同。按照限房价项目之前规定的政策，要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市交易。

　　如果限房价项目的比值不高于上述设定比例，由市保障房，收购转化为共有产权住房。购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房，代持的政府产权份额。

　　剩余房源可售给无房户

　　新政规定，收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

　　同时，新政规定，摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭将作为优先组配售。新政还规定，具备共有产权住房购房资格的家庭在选购后仍有剩余房源的，市保障房，可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。市保障房，收购限房价项目时，要在购房合同开始网签之日起十个月内向开发商付清全部收购款。

　　■专家解读

　　基本扼杀投资需求

　　北京大学房地产法研究，主任楼建波表示，《通知》 “双防双保”，扼制炒房，确保限房价项目住房是用来住的。

　　限房价项目是按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目，之所以说这个文件起到了“双防双保”的作用，体现在“双防”既通过土地出让时提前“锁定”住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利;“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受投资投机购房人的挤压。

　　保障无房家庭优先

　　北京房地产业协会秘书长陈志表示，对于申请共有产权房的家庭而言，多以无房或收入偏低家庭为主，对于有一定收入又无房、想要一步到位置业的家庭，在梯队中也是靠前的。制度上更多的是优先保障无房家庭，对于无房的和需要改善的但又符合条件的家庭也给予一定的考虑，主要还是看市场供需的匹配度。

　　此外，该《通知》能够有效防范企业以“炒地”、“热销”、“，”等方式助推房价上涨、放大价格预期。对于有自住需求的买房家庭而言，房价的上涨和下跌对居住功能无任何影响。该《通知》的这种操作目的是让市场更加趋于理性，引导买房家庭更多地关注居住和使用功能，不用过分考虑房产资产价格变化。

　　北京晨报记者 王萍