联系方式：15001380073 (瑞威资本原创稿件)在经济结构调整、增长动力转换的关键窗口，中国的发展站到了新的历史起点上。十九大承前启后、继往开来,对中国的改革进程,尤其对全面建成小康社会和中国未来五年的发展具有里程碑式意义。当前,中国在世界经济与国际舞台上的分量与日俱增,后十九大时代的中国改革进程不仅将影响中国的可持续发展,亦将牵动区域与国际经济走向。近日，瑞威资本副总裁兼瑞威资本首席战略官樊磊结合瑞威资本在房地产金融领域多年来的专业研判，以瑞威资本的新理念新实践，围绕新变化对未来房地产市场发展带来的新挑战进行了严谨解读。
进入新时代，社会主要矛盾变化引导房地产政策转型
习近平同志在十九大报告中指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。“美好生活需要”不仅包含了满足人的物质欲望，更多的强调人的安康、幸福和尊严，“不平衡不充分”自然也包括房地产所引发的社会和经济问题。三十六年来社会主要矛盾的变化意味着未来国家经济政策的出发点将发生根本性改变，围绕房地产及相关问题的解决将会有更多的“纠偏”政策出台。
人民逐步增长的对更好居住条件的需要与优质住宅建设供给不平衡不充分之间的矛盾
由于开发商追求拿地成本与物业售价之间利差的最大化，且地方政府在土地财政的依赖下对于供地规划的合理性多有偏差，因此导致了在一二线城市一房难求的同时，三四线城市的区域性住房数量与质量却远远没有满足人民的需要。因此房地产基金有责任引导社会资本离开对热点城市住宅项目的投资，而进入真正可以满足人民更美好的居住需要，缓解社会矛盾的项目中。
人民对享受更优生活与服务的需要和这些服务的供给不平衡不充分之间的矛盾
网络改变了人们的多种生活方式，但传统商业经营者却没有与时俱进做出有效调整，致使大量商业物业出现低效运营甚至闲置的状态。与此同时，大量可以提高人民生活质量的服务业态却无法进入有效商圈，这些不匹配的背后正是商业地产未来巨大的价值提升空间。因此，瑞威资本组建专业的商业运营团队，团队成员均于房地产投资管理行业或相关领域拥有丰富的行业知识、管理经验及专业技术知识。并布局教育地产、养老养生地产、文化旅游地产和城市更新等具有特殊主题的地产领域，形成了以地产为核心的“地产+”发展模式，从而构建多维度协同生态圈。
人民的购买能力与房地产资产价格快速上涨之间的矛盾
习近平同志在十九大报告中明确重申“房子是用来住的,不是用来炒的”，这一方针的确定标志着我们已经从过去通过资产价格上涨来保“稳增长”的误区中走了出来。过去十几年中，资产价格的上涨并非完全是由“炒房”所致，而更多的是政策导向。理论上资产价格上涨不仅能够通过财富效应和托宾Q效应拉动消费需求和投资需求，而且能够通过放松家庭与企业资金在融端的约束而使更多的信贷需求得到满足，从而激发经济活力。但推动资产价格上涨过程中，市场受乐观预期的驱动会显著增加资产的购买规模，并减少对实体经济的投资，融端约束收紧会进一步强化这一机制，导致更多资金“脱实向虚”。由此，推动资产价格上涨1%，反而会使经济产出水平下降约0.8%。因此在政策放弃推动资产价格持续上涨的情况下，社会资本的预期也会有所调整，估值变化对地产回报贡献将大幅下降，从炒增量到优化存量，从简单坐等资产价值上涨获利到积极修复、提升物业的租金回报与内在价值将成为未来房地产投资领域的普遍转变。
同时，当资产价格停止持续上涨，社会预期发生改变时，存量资产中便会出现大量的困境资产，瑞威资本设立不良资产业务，坚信价值的修复和提升过程是投资流程中最为关键的一步，主动管理能力至关重要。因此会对困境企业业务体系和管理架构进行重组和重构，综合解决资金、人才、产业、上下游产业链衔接、社会资源配给等问题。并对其进行“输血”和“补给”，使企业产生脱胎换骨的变化。
人民对于房地产的投资需要与投资渠道不平衡不充分之间的矛盾
房地产作为一类投资标的，具有收益较为稳定，与股票债券等其他资产类别相关性较低，能够起到一定的风险分散作用。从长期看，还具备一定对冲通货膨胀的功能。国际上著名养老金如CPPIB和Calpers等，还有如GIC等主权财富基金都对房地产给予了一定配置比例。CPPIB、Calpers和GIC等对房地产目标配置均在11%左右。根据Preqin对众多投资者调查可知，过去几年机构投资者对房地产的目标配置比例平均维持在10%左右，2017年主权财富基金的目标配比约10.4%。因此，房地产投资作为投资组合中一类必不可少的品种，对于人民财富的增长具有举足轻重的作用，但社会民众投资渠道的匮乏导致直接购买房地产物业成为了人们的主要投资方式。为此，瑞威资本设立财富板块，利用公司在风险控制等方面的核心能力，为公司的投资人进一步提供安全、适当、丰富的投资产品以及合理的理财建议，引导投资人将其拟配置在房地产领域的投资资金从直接“炒房”中撤出，代之以通过基金方式更有效的投资于房地产领域。
瑞威资本作为一家专注于不动产投资的创新型资产管理公司，具有极强的创新精神、投研能力和主动管理能力。构建了覆盖项目资源获取、投资价值判断、投后资产处置和管理运营的平台化、系统化、精细化的产业链，同时在投资策略、退出策略等方面主动求变，在传统之外谋求新思路新模式，将产业投资基金与地产投资相结合，扩宽了房地产基金投资领域的定义。
本文作者：樊磊，瑞威资本副总裁、首席战略官
西南财经大学法学学士，英国谢菲尔德大学法学硕士。在国内领先的信托公司从业近十年，具有丰富的金融产品交易结构设计经验以及项目管控经验，拥有资产管理行业及金融机构丰富的实战经验与广泛的资源。
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