房地产正刮起场外配资风？

　　星子|地产八卦女说：

　　美国历史上发生过，的次贷危机，非常惨烈，时间过去不久，相信大家记忆犹新。那次的次贷危机，就是由于大量的高倍数杠杆，使大量不具有购买力的人按揭贷款买房。而由于现今中国房地产行情火爆，首付贷等房地产金融产品也成市场翘楚，那么，是否可以说中国房地产正刮起场外配资风?

　　文/陈生

　　(1)民生地产温阳、张全国对此回答说：

　　从大形势上来看，春节刚过，在节前“降首付”、节后“降契税”两波利好政策的刺激下，上海(楼盘)楼市全面复苏，房价像脱缰的野马一路走高，市场朝着癫狂的方向狂奔。

　　数据显示，2016年1月，上海商品住宅成交均价为3.59 万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。这个数据也创出了上海商品住宅均价的历史新高。如果拿2016年1月与2015年全年均价相比，上海的房价上涨了12%，每平方米的涨幅达4000元。

　　据说现在一线城市的办公室里，笑嘻嘻的都是已经买了房的，纠结的都是在谋划买房的，愁容满面的都是过早卖了房的，而一脸生无可恋的则都是卖房炒股的。

　　那么，场外配资和高杠杆，是否是这场房价暴涨的元凶?

　　“场外配资”这个词成名于2015年。场外配资是2015年上半年股票市场大涨的重要原因，清理场外配资业务也在一定程度上促成了2015年的市场大跌。

　　进入2016年，一线城市房价大涨，再加上房地产互联网金融业务的发展，很多人将房价的上涨也归结到房地产场外配资上面，我们认为房地产市场与股票市场差异较大，场外配资市场不论是规模还是作用都没有可比性。

　　仅仅就场外配资业务而言，我们认为房地产市场与股票市场区别较大，使得房地产市场的场外配资规模极小，甚至可以说基本不存在场外配资市场。房地产市场与股票市场的区别主要有以下四点：

　　1. 房地产场外配资资产管理风险极大。股票市值确定，便于及时平仓控制风险。二手房交易价格确定难度极大，影响因素很多，很难确定市值大小，配资业务的风险控制难度较大。

　　2. 交易周期比较长，期限存在高度不确定性。与股票市场的变现速度相比，房地产变现难度极大，正常的一套房子变现时间长达3个月。

　　3. 房地产换手成本高。按照目前法律，房地产换房的税费由契税、营业税、个人所得税三种，，能超过10%，进一步限制了配资业务的利润。

　　4. 房地产杠杆市场存在总量控制的问题。由于央行限贷政策，导致单个家庭的场内配资次数有限(三套及以上房贷禁止)，也限制了场外配资的需求。

　　从实务来讲，新房销售中的首付贷规模普遍处于试点阶段，从交易规模上看，渗透率不足1%。二手房交易中首付贷则更多的是过桥类短期借款，尤其是一线城市二手房换房交易中有规避房价上涨风险，先买后卖的现象，一般期限也在3个月至今，并不属于真正意义上的场外配资。

　　房地产市场和股票市场一样，杠杆资金的规模至关重要。我们将股票市场/房产市场的杠杆资金来源分为三类：

　　1. 场内配资：股票市场为证券公司的融资融券业务;房地产市场为商业银行及公积金管理，的个人购房贷款。场内配资的特征为处于严格监管和牌照管制下的合法业务。

　　2. 场外配资：股票市场为接入证券公司系统的配资公司;房地产市场为接入代理行、中介机构系统的首付贷业务;场外配资特征为以中介机构系统为依托进行风控管理。

　　3. 个人信贷和民间借贷：个人信贷以抵押消费贷和大额信用卡套现为主;民间借贷主要有亲友借贷、P2P个人融资等。个人信贷和民间借贷特征为游离于交易之外的加杠杆行为。

　　所以综合来说，我们认为房地产流动性差、风控难、换手成本高、限贷等原因，基本不存在房地产的场外配资市场。

　　(2)链家房地产金融，是否是在给住房消费加“杠杆”?

　　关于资金安全的问题，首信易支付表示：

　　“投资人与借款人均在‘首信易支付’开设独立的资金管理账户，每笔交易均按照一一对应的关系进行划转，‘链家理财’平台不能直接碰触资金;平台投资人与借款人账户内的全部资金均在 ‘首信易支付’在银行开具的备付金账户中，备付金银行依照中国人民银行第6号《支付机构客户备付金存管办法》对客户备付金的存放、使用、划转实行监督，同时按6号文的规定 ‘首信易支付’与备付金银行的客户备付金存管业务活动受中国人民银行(央行)监督管理，双重监管杜绝客户备付金被非法挪用;‘首信易支付’全权为‘链家理财’提供专项电子支付服务，与‘理房通’业务完全独立，之间不存在任何资金往来的情况。”

　　从上述情况来看，链家理财多为短期理财业务，与房地产长期杠杆配资不同，其主要作用在于“应急”，而非用于买房的长期持有。其资金并未完全进入房地产市场，而是“蜻蜓点水”。

　　实际上，在央行、银监会下调二套房首付比例后，2月26日，央行行长周小川表示，住房贷款还应该有大力发展的空间。

　　周小川表示，从中国的情况看，个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%~ 50%，中国只有百分之十几，比例较低。

　　住房贷款是居民个人杠杆的，砝码，由于居民不能发行个人债券，所以居民部门的债务全部是贷款。截至2015年末，居民部门负债27.0万亿元。其中，消费性贷款19.0万亿元，经营性贷款8.0万亿元，占2015年GDP比重为39.9%。这一比例明显低于企业和政府部门负债，从国际比较看，我国居民家庭杠杆率也远远低于发达国家68.25%的平均水平。

　　“这也是‘围魏救赵’之策。”某位不愿具名政府部门人士指出，楼市库存量大，若能从居民消费杠杆端拉动，可以加快房地产销售，抬升行业投资意愿，达到逆向调节效果。按照行业分析，水泥、钢铁等与房地产相关度高的行业也恰是高杠杆、高债务部分，楼市库存的有效消化也能使得去产能政策更有效地落地。

　　有人通过最近的链家风波，认为链家地产分店众多，市场化的房地产金融服务也最为完善，是“房地产场外配资的主要市场”。如果仅因为上海链家在房地产暴涨的节骨眼上出现纰漏而断定是上海链家推动市场暴涨，显然有失偏颇。而左晖在3月1日与媒体的交流会上也对地产金融业务一个较为合理的解释：

　　链家集团旗下的北京(楼盘)理房通支付科技有限公司是定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台。理房通于2013年8月8日成立，2014年7月10日获得中国人民银行颁发的“支付业务许可证”，致力于为房屋交易提供“安全、便捷、透明、简单”的房款支付解决方案。2014年12月正式在北京上线，是目前国内首家地产方向的第三方支付机构，目前已经在北京链家实现了门店全覆盖，并已成功登陆成都及南京(楼盘)等地。

　　作为理房通的备付金存管银行，光大银行(601818,股吧)表示：“理房通符合《支付机构客户备付金存管办法》中国人民银行公告[2013]第6号中的规定，备付金账户独立于理房通的自有资金，未出现擅自挪用、占用、借用客户备付金的情况，以及以客户备付金为他人提供担保的行为。”

　　链家理财平台于2014年11月29号开始试运行，是点对点，即个人对个人的网络借贷信息平台。

　　链家理财平台具有基于真实的房产交易、借款多为短期(近9成为90天以内借款)、借款用途和还款来源明确、借款金额占抵押物市场评估值较低等特点，能够为借款用户和投资用户两端提供透明、安全、高效的互联网金融服务。截止2016年2月29日已累计成交180亿，贷款余额29亿，投资人超过30万，人均投资金额近16万，到期本息总付率100%。链家理财的支付通道和账户托管服务，均由易智付科技(北京)有限公司(简称“首信易支付”)提供。

　　1998年11月12日，北京市政府与中国人民银行、信息产业部、国家内贸局等，部委共同发起首都电子商务工程，并确定首都电子商城(首信易支付的前身)为网上交易与支付中介的示范平台。首信易支付用户账户资金交易全程受中国人民银行监管。