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开篇的话:社区商业，作为满足居民基本消费需求的重要渠道和载体，正因城镇化的加速推进而成为城市商业发展的重要一环。在互联网、O2O商业模式普及之下，居民消费升级、需求多样，聚集了百货、商超、餐饮、家政、教育、养老、物流等众多业态，城市社区逐渐形成了全新的商业生态圈。《北京商报》商业周刊联合北商研究院，将自本周起陆续刊载大型调查性报道“2016北京社区商业新生态调查”，探索社区消费需求构成，挖掘社区商业潜力商机，呈现北京社区商业发展的缩影。
原为北京外城七门之一的右安门，因新北京南站的竣工逐渐成为承载南城崛起的新商圈之一。北京南站的改扩建为丰台南城右安门地区建设创造了一个机遇，加之附近大量商业设施、写字楼的崛起，烘托了整个南站的商业氛围，使之更加突出了自身的商务特色。 不过，近几年，随着南城其他，性商圈的崛起和社区商业的蓬勃发展，缺乏巨大变化和系统规划的右安门地区似乎已落后第一梯队不止一个身位。
外来和尚难念经
右安门地区位于丰台区中东部，属于北京的老城区，与西城区仅隔一条护城河。辖区东至北京南站与东城区相邻，南至京山铁路与西罗园街道相连，西至菜户营与卢沟桥乡、太平桥街道接壤，北至护城河与西城区隔河相望。
北京商报记者走访发现，右安门地区所包含的社区包括翠林、玉林、西铁营、东庄、开阳里等，多为无物业管理的6层老式板楼，也有不少是老国企福利分配房，建成时间约在上世纪80年代至90年代末，属老旧小区。居民主要以老崇文区、老宣武区的搬迁居民、就地上楼的当地农民以及老国企的职工为主，虽然目前有不少年轻人选择在此租房居住，但消费水平不高。
此外，右安门地区商业氛围不甚浓郁，消费理念较为陈旧，大部分是小餐馆、小旅馆、小游戏厅、小市场、小洗染店、小修理店的“六小企业”。
右安门街道相关负责人曾在2014年表示，“‘六小企业’很大程度上造成了环境脏乱、安全生产隐患和社会治安难以治理。右安门地区近几年正在将禁止、限制、退出六小企业作为一项，工作推进”。随着京津冀一体化协同发展，右安门地区希望能吸引规模较大的企业、知名品牌企业、高科技企业、电子商务企业、金融企业、科技创新企业、文化创意产业、节能减排企业八类企业，建成丽泽金融商务区的配套服务区域，成为金融机构、银行、律所、高科技企业的孵化区域;也希望依托北京南站这一京津冀城际连结的枢纽，形成一个连接北京与天津、河北金融产业的节点。彼时，南京、渤海、北京、浦发、兴业、包商、杭州银行及立天唐人、凯德商用等知名商家都有意在此落户。
不过，右安门地区基础条件相对薄弱，产业空间有限。仅有的部分高端商务楼宇和底商均已被现有企业和商铺占据，“外来和尚难念经”，入驻较难。此外，不少房屋楼宇的产权比较复杂，需协调各方人员，为数不多的几幢商务楼宇，其中有的性质是商住两用，制约比较多。
北京商报记者调查发现，近两年内，新落户的大规模、高知名度企业并不算多。作为创业平台，尚科创业社区入驻右安门地区后获得右安门街道和丰台区的广泛关注。丰台区投促局副局长时祥表示，尚科创业社区将向右安门社区引入高精尖项目、企业，集聚优质创新创业人才，将社区与丰台区的发展形成良性互动，推动丰台区双创事业的发展。
消费需求难满足
右安门地区有限的产业空间局限了该地难以形成超大体量商业，现有商业设施的改造升级将弥补这一不足。前身为大康鞋城、华堂右安门店的悦秀城与，井购物，的陆续开业，看似丰富了右安门地区居民的消费供给，但实则难以满足周边消费者的日常消费需求。
去年9月，被右安门地区居民所熟知的大康国际鞋城在经历国美生活广场变身后，最终被鹏润地产拿下，并变身集购物、娱乐、餐饮、写字楼于一体的悦秀城。南城商业发展相对滞后，在凯德MALL大峡谷之后，仅有荟聚西红门购物，、永旺梦乐城等少量项目。闲置已久的商业项目终于推向市场，悦秀城是值得期待的。
虽然消费定位为“轻奢”，但从目前的业态与品牌组合来看，悦秀城与其官网介绍的轻奢定位相差甚远。更令消费者失望的是，开业一年以来，悦秀城出现大量闲置铺位，一层甚至也难以招租，二层则仅有4个品牌入驻。对于居民来说，以目前的招商状况难以解决南城优质商业欠缺之渴。
此外，今年3月底，，井集团在京城首家购物，取代华堂商场落户右安门，定位社区商业发展方向。不过，家住开阳里二区的陈阿姨表示，由于离，井购物，较近，她和老伴儿在购物，刚开业时偶尔去逛逛、买些东西。“开业第一周活动比较多，地下一层的超市挺便宜的。但后来就不行了，楼上品牌少、折扣少，超市商品价格也不便宜，没有马路对面的大商超市卖得便宜，久而久之便去的少了。”
在接受采访时，不少右安门地区消费者表示，相比于悦秀城和，井两个位于家门口的购物，，他们更青睐于西单、凯德MALL大峡谷店和荟聚购物，。
缺乏品牌连锁店
在右安门街道东庄社区居住了20余年的王阿姨告诉北京商报记者，从刚搬来时的“城乡接合部”，到如今的“麻雀虽小五脏俱全”，随着老北京南站的升级，右安门发生了翻天覆地的变化。不过，相比于其他社区和街道，右安门地区仍旧缺乏正规化管理的品牌连锁店和生活服务业态。
“21年前刚搬来时，右安门附近可以说是什么都没有，所谓的早市、菜市场就是小商贩在凉水河三五一堆的卖菜摊，更别提超市、百货了。”
1997年11月，万客隆洋桥店作为首批外资连锁超市在中国开设的第一家门店开业，2005年，沃尔玛也依靠“社区战略”挺进南城，正式于宣武门开设北京的第二家门店。自此，万客隆和沃尔玛宣武门店成为王阿姨一家购物的，超市。“万客隆的‘仓储式会员店’风光了好长一阵子，顾客需要办卡进入，商品虽然售价便宜，但是以批发、团购为主，使用频率高、消耗较快的东西我们都从天客隆买，其他的日用品就在沃尔玛买。”
随后陆续开业的天客隆超市迦南店、美廉美超市工人俱乐部店、物美大卖场陶然亭店、物美生活超市开阳桥店为右安门地区的居民提供了更多选择。近几年，在右安门街道一刻钟社区服务圈的助推下，右安门地区便利店、超市、各类专业店等基础商业得到发展，不过多数属个体经营者，区域内连锁品牌相对较少。
以王阿姨所在的东庄小区为例，该小区周边配套商业基本完善，但品牌知名度与便利空间亟待提升。目前，该小区周边餐饮店有小豆面馆、呷哺呷哺、康师傅私房牛肉面等连锁餐饮品牌，多数仍为扬州美食、巴渝乡村西北面馆、天津风味烧饼、卤煮火烧、川香本色等杂牌军。在超市便利店方面，虽然有物美生活超市和位于北京南站内的华联超市、全家便利店、快客等多家小型便利店，但步行15分钟内仅有1家中小型的物美生活超市，位于开阳桥南附近，其余距离居民区较近的均为“夫妻店”小卖铺，不仅产品种类极少、售价偏高，质量也难有保障，北京商报记者购买一瓶饮料后发现，该饮料已临近保质期。
小区附近还有汽修店、宠物医院、洗衣店、美容美发等不少专业店，但多数为“夫妻店”，且距离小区有一定距离，价格不高，但便利度、体验感、服务水平不足。
O2O网购难施拳脚
时下正旺的O2O服务业抓紧跑马圈地。右安门玉林小区门口，坐落着“嗨啦社区”一站式社区服务综合体，“互联网+”、O2O成为居民生活的一部分。果蔬店、餐饮店、便利店、洗衣店、美容美发店、中医理疗店都支持线上支付，线下体验、交付。网购的发展让居民的消费更加便利化。
不过，在居民构成以老年人为主的右安门地区，O2O和网购较难“大施拳脚”。各小区里，虽然也有快递车辆，但居民购物比例、派件规模相对要少。入翠林小区三个分社区内老年人居多，手机使用频率不高，更别提网购、在线下单和支付了。
近年，在女儿和丈夫的指导下，王阿姨学会了网购和在线支付。大件物品不用自己扛上楼，还能享受满减优惠，王阿姨觉得网购便利性十足。然而，对于生鲜电商和超市送货服务，王阿姨等不少中年居民表示不太常用。“起送价在79元，起送价较高，用的频率很低。开阳桥物美店还不支持送货，仅能自提，比较不便。”由于地区缺乏大型菜市场，右安门地区的居民仍在街边“夫妻店”和凉水河边的早市购买蔬菜水果。有个大型正规菜市场也成为了地区居民的愿望。
生活性服务业将升级换代
随着丰台区打造的都市生活服务业创新示范区的逐渐形成，右安门地区的便利化和生活性服务业的比重将得到大幅提升。未来3-5年，丰台区将推进“互联网+都市生活”，提升生活性服务业比重，使区域功能从服务区域向服务首都转变。
北京商报记者调查发现，右安门街道的8个社区目前已入选拟认定的北京市智慧社区名单，开阳里第三社区被拟认定为五，智慧社区。智慧社区将为百姓提供一站式、互动式以及，的智慧政务服务，同时将为老人提供救助、定位、精神慰藉、餐饮、老年关怀等贴身的养老现代化服务。
为推进生活性服务业品质的提升，丰台区近来已建成一批示范性项目，包括将菜市场改造成为涵盖便利店、生鲜、家政等多种便民服务的一站式商业便民服务综合体，利用农产品、服装、花卉等线下传统优势资源，打造的线上消费、线下体验“，生活圈”等，让周边居民切实体验到了诸多便利。今年初，丰台区对2009年建成的大福来万年花城菜市场进行了升级改造，将原本分散经营的菜市场变成集中经营的生鲜超市。超市内有专人负责各个区域的经营管理，出售的农副产品有统一采购。除提供蔬菜生鲜水果及副食外，还提供小吃便餐、生活维修、手机充电、商品五公里免费配送等生活配套服务。
据丰台区商委流通发展科张科长向北京商报记者介绍，除大福来菜市场外，今年还有32家菜市场已经在升级改造之中，未来三年，丰台区将以大福来菜市场为样本，逐步分批改造剩余的90多家菜市场。
丰台区副区长杨振涛表示，近年来，丰台商业经济已经迈入了跨越式发展的快车道。社会消费品零售额已突破1000亿元，商业服务业生产总值年均增长7.8%，贡献率18.8%，成为区域经济的重要支撑。其中，服装、花卉、农副产品、家居建材等传统产业资源优势突出，是北京及周边地区生活必需品的重要供应来源。未来，丰台区将创新发展生活性服务业，利用互联网加速重构生活服务业空间布局，疏解腾退后的空间管理和使用也将围绕社区公共服务配套和生活性服务业、传统商品交易市场转型升级等。
北京商报记者 吴文治 王玮/文 代小杰/制表
