房贷新政的市场逻辑

马红漫 经济学博士

楼市限贷政策松动已有半月左右，有媒体报道称，市场似乎仍在翘首以盼各大银行将出台的“分行细则”。事实上，即使未来分行细则一一落实，具体到每家支行的做法仍将不会完全相同，这也就意味着，对于购房者而言，期待总行或分行细则出台的愿望可能落空。

房贷新政在业界引发一片涟漪，尤其让一批改善型购房者看到了入市时机。相形此前“认房又认贷”政策，首套房贷结清者再购房时，不仅首付压力由60 %- 70 %下调到30%，而且预期借贷利率也将有所回落。对此，上海财经大学的一项调查数据显示，2014年第三季度上海消费者购房意愿指数43 .6点，环比回升7.7点，同比增加5.1点。越来越多的消费者认为短期内房价可能会较为稳定，刚性需求和改善性需求开始释放。

不可否认，全国房价连续环比下降的趋势已对相关产业造成一定影响。尤其在宏观经济增速放缓的语境下，房地产业的平稳运行将有助于防止各地经济指标出现大幅波动。恰因此，目前除北上广深之外，其他实行限购的城市都已经陆续取消了限购政策，地方政府希望借此提振楼市、并带动土地出让市场重回繁荣之景，以疏导区域性金融风险。但事实表明，在商品房总体供大于求的语境下，限购令松动所释放的购买需求并不足以消化庞大库存，房市资金链条紧绷仍是束缚其交投的重要羁绊，是为金融主管部门此番松动房贷政策的背景所在。然而需要指出的是，房贷新政对当前交投清淡的楼市而言只属于“微刺激”，房价不可能因此而再度昂头向上。

事实上，对首套房贷的重新认定的确有利于保护改善型刚需，但却不足以带动楼市重回往日辉煌，毕竟作为政策执行窗口的商业银行并未表现出积极回应之态。时过境迁，房地产的行业风险聚集，房贷已从商业银行的优质资产沦为了“鸡肋”。今年以来，商业银行贷款一直保持高位运行。央行数据显示，今年上半年金融机构人民币各项贷款余额77.63万亿元，同比增长14%，其中房地产贷款增加1.54万亿元。时下已接近年底，部分银行房贷额度已经用完，向楼市进一步输血的增量较为有限。

更为重要的是，新政所建议的首套房贷利率下限执行可能性较小。目前贷款基准利率为6.55%，下限7折利率则为4.585%，而同期银行理财产品的年化收益率平均已达到了5%左右。个人住房按揭贷款还款周期较长，利润率偏低，如若再进行折扣优惠那么银行到手盈利所剩无几，甚至还可能要亏本。显然，对于趋利避害的商业银行而言，向购房者大面积提供优惠贷款在财务上是不可持续的。所以，在新政公布后的十余天里，各大银行的具体指导意见仍难清晰。

其实，随着金融业市场化改革的渐次深入，商业银行对行政部门惟命是从的态度也在悄然转变。如今银监会已正式批准三家民营银行的筹建申请，虽然民营银行的客户基础、市场口碑尚无法与大型商业银行比肩，但政策破题奏响了全面开放金融业竞争的“序曲”。此外，存款保险制度框架已日趋明晰，银行破产将成为可能。这意味着，让银行“躺着赚钱”的传统利差已受到大幅压缩，未来银行将越来越多地直面市场化竞争。因此在房贷问题上，商业银行更倾向于以收益与风险对等的市场逻辑进行衡量。对于银行的市场化抉择，外界不应给予过多干预，行政部门只有在“无形之手”失灵之时才有义务对其进行纠偏。当然，对于低收入群体的住房问题，主管部门有必要主动承担起“保底”职能，通过建立政策性住房金融机构、实施专项财税优惠政策和信贷支持、吸引社会资本全面参与建设等方式，向社会提供充足的保障性住房，而不可能强行要求商业银行代为承担起这一公益性责任。只有在楼市清晰厘定行政与市场的边界，才可能规避社会资源配置失序之忧，进而带动楼市走向平稳发展之路。

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