联系方式：15001380073 编者按：“买不起”是如今老百姓们面对楼市时最常说的一句话，在中国一套商品房犹如“顶级奢侈品”般的存在，即使面对着住房刚需，越来越多的年轻人也逐渐转变了传统“成家必置业”的观念，在权衡之下，更愿意通过租房换取更多资产和自身的自由。与此同时，一个不争的事实是，随着城市人口的逐渐增加，住房的刚需越来越多。是故，大力发展长租公寓，将成为解决城市新就业群体居住问题的有效路径之一。
公开资料显示，2016年中国境内的流动人口已逾2亿，国内房屋租赁市场规模为1.1万亿，预计到2025年，将增长到2.9万亿。而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，亦超过了万亿。面对这片万亿的“海洋”，长租市场犹如一只站在风口的“猪”，正在迅速扩张并展现出巨大的潜力。
【瑞威资本前瞻观点：趋势和风向是一回事，如何在市场上找到自己的运营和盈利模式又是一回事，形成一个稳定且占有相当比例的居住方式，长租公寓任重而道远。】
一、一分价一分货，长租公寓受青睐
长租公寓，也被称作白领公寓、单身合租公寓。是2015年发展起来的新兴行业。它将整栋建筑进行改造，或租赁业主房屋进行装修改造，后配齐家具家电，以单间的形式出租给在周边上班的白领人士。
长租公寓相对于传统民宅租房，有以下3大优势：
1、房东更专业、房源更稳定：传统租房一般都是住宅区中的民宅，由客户和业主直接签订租约，但租金和租期难免都会出现不可预期的变动;而长租公寓则是通过老房改造，其最终目的就是装修后分租给客户，而且是由公司统一和业主签订租赁合同，租赁关系更为简单，同时大大降低了房源的不稳定性。
2、价格更透明、服务更多元：普通租房一般以月为单位收取房租，一般至少签订一年期;而长租公寓一般明码标价，除了以月单位，也有不少房东以日计算，或者一次性收取整年度的。因为长租公寓前期花费不少装修费，因此一般来说，长租公寓的价格都会比普通租房的价格高。但长租公寓会根据年轻人的需求增加点餐、洗衣、钟点打扫等附加服务，同时融入了互联网、社交等元素，受到年轻租客们的欢迎。
3、装修更实用、设计更现代：传统租房因各个业主风格不同会有所差异，且设施不免老旧。而长租公寓是由公司统一装修，风格较为年轻、现代;并且充分考虑到中小居室的实用性，提高空间利用率。
不难看出，相对于传统的租房，长租公寓提供带装修和品牌管理的公寓，并且更加强调租客的生活需求、社交功能。虽然在价格普遍高出民宅30%，但在一线城市依旧呈现一房难求、排队入住的热闹场景。
二、抢滩登陆，开发商布局未来
2017年7月开始，中央和地方在短短两个月之内，密集推出十余个支持租赁市场的政策，释放出我国住房租赁市场或将迎来黄金发展期的重大信号。对于房地产企业来说，在长效机制下，炒地、炒楼的已无路可走，今后土地拍卖市场面对的租赁型用地非常多，也就是说，今天不做租赁可能以后连拍地的资格都没有。如果不做长租公寓，可能连留在市场的机会都没有了。
例如，一直被视为房地产市场风向标企业的万科，近期再度表现出看好存量房市场，并且计划将目前已开放的1.2万-1.8万间长租公寓“泊寓”，在今年内扩充到10万间。然而，对长租公寓“磨刀霍霍”的房企又岂止万科。龙湖的“冠寓”、阳光城的“寓见”、旭辉的“领寓”、保利的“UOKO公寓”、石榴的“熊猫公寓”，还有绿城、远洋、招商、碧桂园……据克而瑞数据显示，TOP30房企中，已有超过1/3涉入长租公寓领域，且还在不断增加。
据不完全统计，目前中国的长租公寓品牌超过500家。由于掌握房源及资金优势，房地产开发商自持经营的长租公寓业务发展极为迅猛。
目前，长租公寓开发商主要分为4股力量：一是用自有物业开发的房地产企业，例如万科的泊寓;二是利用自身服务及运营优势的酒店集团，例如如家旗下的逗号公寓;三是依托自身平台开发市场存量房的地产服务中介，例如链家旗下的自如寓;四是通过“互联网+资本模式”租赁型空置物业进行开发的专业运营机构，例如小米雷军投资的YOU+公寓。
三、盈利仍是难点，金融方案弥补融资
早在2002年，国内便已出现长租公寓的雏形，但直到2014年通过互联网和资本两大浪潮的来袭，这个行业才真正站到风口之上。然而，我们对比发达国家长租公寓20%-30%的渗透率，我国一线城市长租公寓的渗透率仅为5%。所以，行业仍然处于初期的阶段，行业本身遇到的挑战仍然不少。
其中最大且无法回避的困境就是开发成本高、盈利周期长。尽管背靠政策东风，租赁市场前景极其广阔，长租公寓运营的盈利难题一直存在，行业投资回报周期基本在5~8年。所以，目前长租公寓大多处于保本或亏损状态，企业多数处于“跑马圈地”的粗放式发展扩张阶段。
长租公寓的亏损主要受困于前期的高额成本。例如深圳地产公司世联行旗下的红璞公寓，其收房成本占总成本的55%、装修约占20%，此外还有运营成本、人工成本等，红璞公寓的回报率约为10%或者更低。
目前，长租公寓整体以重资产居多，单靠租金收入，长租公寓的盈利往往无法支撑其扩张的速度。故除了租金收入以外，不少开发商通过衍生产品实现盈利。如熊猫公寓建立了全面的服务体系，通过APP提供覆盖用户吃穿住用行全方面的配套服务，以生态营收弥补租金收入的不足。
除了传统的收租模式，长租公寓未来的发展模式会更倾向于资本市场，一手风投融资，一手资产证券化。像魔方公寓的融资已经进行到了C轮，又在2016年发行了中国ABS历史上的首单公寓行业资产证券化产品—— “魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额为3.5亿元，为以轻资产运营为主的公寓行业打开新的融资渠道。
瑞威资本认为：趋势和风向是一回事，如何在市场上找到自己的运营和盈利模式又是一回事，形成一个稳定且占有相当比例的居住方式，长租公寓任重而道远。
总体而言，长租公寓作为一个逐渐兴起的新兴行业，国内没有先例可以借鉴，各运营方都是摸着石头过河。从商业层面看，长租公寓盈利难题是目前市场普遍困境，但从社会层面看，发展租赁市场则有着更长远的社会意义。同时，长租公寓也将成为人们不可或缺的重要居住载体。
