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自去年下半年以来，楼市信贷环境发生了种种变化，各项收紧政策使得购房门槛一再拉高，购房成本骤增。在这样的背景下，是否会让房价很快出现下跌行情呢?某理财节目特邀专业财富管理机构钜派投资集团资深业内人士来解读。
图片为：钜派投资集团事业合伙人—施文捷先生接受访问
问：近年来，原本是中性词的“金融杠杆”，在一轮楼市热潮中被投机客利用，通过多个渠道、多种方式进行“加杠杆”投机性购房，蕴藏了巨大金融风险。“房子”在这一过程中也逐渐偏离了“给人住”的属性。因此自2016年下半年以来，政府出台一系列防风险政策：如接力贷、消费贷相继叫停，金融机构监管更加严格。以及全国多个主要热点城市的首付比例抬高，审核从严，以及利率折扣上浮等等。以上海为例，在去年11月30日信贷政策出台后，如果是购买第二套住宅的购房者，普通住宅他的首付比例从原先的30%调整到50%，而非普通住宅则从50%调整到70%,并要求银行利率折扣不得低于9折。那么，这样的政策变化购房者来说，成本到底增加了多少呢?
答：如果是按照现在一套600万市值的一个房子来计算的话，你原先的首付款是240万，现在的话你就会变成420万，多了180万的一个首付，将近80%的成本提升。如果再说到后面，根据它付款的节奏、付款的方式，等额本息或者等额本金。原先的话180万贷款，等额本息的总额的话利息大概要付165万，然后等额本金的话是付132万，现在的话上调了10%利率之后，你的等额本息就要上涨到185万的利息，比原来将近要多20万，如果是等额本金的话，你就会上涨到145万，比原先多13万左右。所以这个政策出来之后，对于购买第二套房或者改善型住房的用户，它的影响会比较大。
问：专家分析称，2016年楼市的爆发与天量信贷有明显联系。根据央行公布数据显示，2016年全国人民币贷款增加12.65万亿元，其中，居民中长期贷款增加5.68万亿元，占比达到45%。与此同时，国家统计局数据显示，2016年全国房屋销售金额为11.76万亿元人民币，照此计算，居民中长期贷款占房地产销售的比例为48.3%，这在历史上都处于相当高的水平。但眼下，“钱根”收紧政策已经打压了一大部分投资资金入市，目前个人房贷增速开始放缓。据央行最新金融数据统计显示，2月新增人民币贷款11700亿元，环比减少8600亿元，从结构来看，票据融资进一步压缩，企业中长期贷款占新增贷款的7成，居民中长期贷款回落至3成左右，下降幅度超过15%。可见，目前在多管齐下的监控管理下，主要金融机构开始陆续收缩房贷规模。由此可见，在2017年，资金大量进入房地产市场的趋势将得到明显改观。那么在此行情下，是否会导致房价下跌呢?上海楼市未来趋势又将如何?
答：很多上海周边包括偏远地区的人，都会想办法往上海这个地方去工作，第一上海这个地方有足够的教育设施有足够的医疗设施，很多人进上海就是为了享受最高端的教育，不一定是他自己，他孩子要享受最高端的教育，包括他自己未来的就医也在上海这个地方是最方便的。大家都会想尽办法在上海买房，但是不管怎么样，如何限贷、如何限购，总是会不断的会有新的人具有在上海购买房子资格的这样一群人群，但是毕竟首付款只有35%，它可以购买二手房，可以购买相对便宜点的房子。那我出手二手房的人，我就可以考虑去置换一套更加好一点的房子，这就是一个循序渐进的过程。
问：专家分析称，“供需平衡”才是楼市长久发展的奠基石。作为一线热点城市的上海，在商业、商务、交通、生活、教育、医疗、旅游等等各项配套仍在“世界性城市”的建设进程当中。因此，未来也将纳入更多人流、住房需求基础扎实，在经过这轮严格监控调整以后，楼市依旧会步入健康向上通道。那么，对于自住改善的购房者来说，什么样的房子更具有性价比优势呢?住宅被“限”，商办项目是一个不错的入市时机吗?
答：那我们拆开来看，如果是你有足够的资金实力可以在市区内买房的，那我个人建议还是在市区里面买，原因很简单。有新盘推出来的房子，它的品质和周边(相比)，整个小区里面的绿化配套等等有非常多的改善，所以我觉得未来市区内的房子，品质高的房子还是具有非常强的升值空间和保值作用的。
如果购房者没有这么强大的资金实力的话，我个人建议他可以去看一下整个“大上海”这样一个概念，整个外环附近郊区一点的像临港新城里的房子。住宅也好，商办的也好，比如说像杨浦区的平凉，莘庄，以及整个大虹桥的板块，它的(商办)用地的放量有一个明显的上升。投资商办的门槛，30-50平方米的商铺来说的话，那它的总价会比住宅小很多，但是商铺未来退出，或你转手给别人，到时候会产生的一些税费可能会比住宅高不少，这个我还是建议大家去了解清楚具体的税费是多少。所以我现在认为，第一偏远一点地方的住宅也是可以考虑，或者市中心，偏中心一点的商铺也是可以考虑。
钜派投资集团施文捷先生认为，在中国，房屋具备商品和金融两大属性，目前它的金融属性已经得到有效弱化。今年对于资金相对宽裕的人士来说，选择的空间会相对增加。而另一方面，眼下上海正步入世界型交通和旅游产业规划宏图当中，一些热点规划区域的商办和商铺类产品也有可能迎来机遇。
